Эксклюзив работает только как обмен: собственник даёт один канал, агентство даёт вложения и ответственность.
Что должно быть в договоре
- Объект и его стартовая цена.
- Конкретный перечень работ: съёмка, площадки, продвижение, показы, подготовка документов.
- Периодичность отчёта: сколько просмотров, звонков, показов и какая обратная связь от покупателей.
- Размер комиссии и момент, когда она считается заработанной.
- Срок договора и порядок продления.
- Условия расторжения и состав компенсируемых расходов.
Эксклюзив и свободный вариант
Сочинская конкретика: почему здесь разнобой цен особенно вреден
Сочинский рынок узкий и очень просматриваемый. Покупатель, который выбирает квартиру с видом на море в конкретном районе, за вечер просматривает все площадки и видит один и тот же объект по нескольким ценам от разных агентов. Дальше происходит ровно то, чего собственник не ждал: покупатель начинает переговоры не с максимальной цены, а с минимальной найденной, и любые аргументы продавца об уникальности вида уже не работают.
Вторая местная особенность — междугородние собственники. Квартира в Сочи, владелец в Москве, Екатеринбурге или за границей. При работе «со всеми» показы превращаются в хаос: ключи у трёх агентов, состояние квартиры никто не контролирует, а на фотографиях у одного агента ремонт пятилетней давности, у другого свежая съёмка. Эксклюзив в такой конфигурации решает бытовую задачу не хуже, чем маркетинговую.
Третья — сезонность. Сочинская вторичка живёт волнами: активность растёт весной и осенью. Договор на месяц в мёртвый сезон почти бессмысленен, а годовой договор, заключённый на пике, лишает собственника возможности пересмотреть цену, когда рынок изменился. Оптимум для нашего рынка — два-три месяца с обязательным пересмотром цены по итогам первых трёх недель, если нет звонков.
И честно про недвижимость, которую эксклюзив не спасает: переоценённый объект не продаётся ни при каком договоре. Если после месяца качественного продвижения показов нет, вопрос не к каналу продажи, а к цене. Агентство, которое этого не говорит, экономит на неприятном разговоре за счёт времени собственника.
Мнение агентства REALTY 5
Наша позиция: эксклюзив должен быть коротким, конкретным и расторжимым. Мы считаем нормальным, когда собственник может выйти из договора, — удерживать клиента формулировками бессмысленно, если результата нет.
Как поступили бы мы: требовали бы от агентства письменный отчёт раз в две недели с цифрами: сколько просмотров объявления, сколько звонков, сколько показов и что говорят покупатели. Это единственный способ отличить «объект переоценён» от «объектом никто не занимается».
Полезное рядом: комиссия риелтора в Сочи, риелтор, агент, брокер, продать квартиру без риелтора, закон о риелторской деятельности.
REALTY 5 работает по прозрачному договору с отчётностью. Оставьте заявку. Обновлено 31 июля 2026.
