Закон о риелторской деятельности: что готовится и что изменится для клиента

Тема регулирования риелторов гуляет по рынку не первый год, и почти каждая волна публикаций подаёт её так, будто всё уже решено: «риелторов внесут в реестр», «частникам запретят работать». Мы — действующее агентство, и для нас это не абстрактная новость, а вопрос собственных процессов. Поэтому разложим по фактам: что реально произошло, чего не произошло, и что делать клиенту прямо сейчас.

Где инициатива находится на самом деле

На 29 июля 2026 года федерального закона о риелторской деятельности в России нет. Хронология такая:

• Осень 2024. В Госдуму внесён законопроект № 733447-8 «О деятельности в сфере оказания услуг по операциям с недвижимостью». Автор инициативы — зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева, проект готовился совместно с профессиональным сообществом.
• Июнь 2025. Правительство даёт отрицательный отзыв. Ключевые претензии: не определён правовой статус реестра риелторов и порядок его создания, не обосновано, почему контроль за рынком нельзя обеспечить действующим законодательством. Проект уходит на доработку.
• Декабрь 2025. Росреестр публично заявляет о готовности заняться регулированием риелторской деятельности, если такое решение будет принято.
• 16 апреля 2026. На коллегии Росреестра представлена концепция, подготовленная сенаторами: требования к специалистам, регулирование договоров с клиентами и форм расчётов, специальный реестр риелторов.

Итог: инициатива живая, обсуждается на уровне и Госдумы, и Совета Федерации, и профильного ведомства — но остаётся проектом. Ни одной новой обязанности у агентств из неё пока не возникло.

Что заложено в обсуждаемую конструкцию

Реестр специалистов

Центральная идея — специальный реестр тех, кто оказывает риелторские услуги. Обсуждались и федеральный формат, и вариант с региональными реестрами. Именно к реестру у Правительства и была главная претензия: кто его ведёт, на каком основании, каковы последствия исключения — в первой редакции ответов не было.

Форма работы: ИП или юрлицо

Предлагается, чтобы услуги оказывал либо индивидуальный предприниматель, либо человек по трудовому договору с организацией. Смысл прозрачен: у клиента должен быть субъект, с которого можно спросить, и налоговый след у сделки.

Требования к личности

Подтверждённая профессиональная квалификация и отсутствие судимости по особо тяжким статьям. Для рынка, где через руки посредника проходят суммы в десятки миллионов, требование выглядит минимально разумным.

Письменный договор и расчёты

Предлагается урегулировать и содержание договора с клиентом, и формы расчётов по сделке. Это, на наш взгляд, самая полезная часть: именно здесь рождается большинство конфликтов — «за что я заплатил» и «кто отвечает за деньги на этапе передачи».

Что изменится для клиента, если закон примут

1. Появится, что проверять. Сегодня перед подписанием договора вы проверяете компанию, а не человека. С реестром появится второй контур — сам специалист.
2. Договор станет обязательным по форме. Устные договорённости «покажу объект — заплатишь потом» окончательно уйдут в прошлое, и это хорошо: именно они порождают споры о комиссии, которые мы разбирали в материале о том, сколько стоят услуги риелтора в Сочи.
3. Вырастет цена входа в профессию. Квалификация, оформление, отчётность — это издержки, и они закладываются в комиссию. Ждать удешевления услуги не стоит.
4. Часть рынка уйдёт в тень. Мелкие частники не исчезнут, они просто перестанут называть себя риелторами. Для клиента риск не снижается автоматически — снижается только у того, кто сознательно выбирает легального контрагента.

Сочинская специфика: почему у нас это чувствительнее

Сочи — рынок с высокой долей приезжих покупателей и удалённых сделок. Человек прилетает на три дня, смотрит объекты и уезжает, оставив задаток. Здесь посредник влияет на результат сильнее, чем в городе, где покупатель живёт рядом и может всё перепроверить сам. Отсюда и концентрация «серых» участников: сезон, ажиотаж, ограниченное время на принятие решения.

Второй местный фактор — сложная юридика самих объектов: земли нацпарка, самострои, апартаменты с неочевидным статусом, дома в СНТ. Проверку такого объекта нельзя закрыть шаблоном, и цена ошибки посредника здесь выше средней по стране. Про базовую проверку мы писали в статье как проверить квартиру на юридическую чистоту.

Как проверить агента сегодня, пока реестра нет

1. ИНН и статус. Юрлицо или ИП — проверяется в открытых сервисах ФНС за минуту. Если контрагент не готов назвать ИНН, разговор можно заканчивать.
2. Договор до показов. Предмет, срок, размер и момент возникновения права на вознаграждение, порядок расторжения. Без этого — никаких авансов.
3. Схема расчётов. Деньги за объект не проходят через карман агента. Аккредитив, эскроу, депозит нотариуса, ячейка — но не «переведите мне, я передам продавцу».
4. Кто именно ведёт сделку. Фамилия, а не «наш специалист». Спросите про две-три последние сделки в том же сегменте.
5. Офис и история. Физический адрес, срок работы на рынке, реальные отзывы. Подробный алгоритм — в материале как выбрать агентство недвижимости в Сочи.

И отдельно: если вы вообще думаете, нужен ли посредник, — почитайте разбор как купить квартиру без риелтора и чем риелтор отличается от агента и брокера. Мы там честно описываем, где посредник действительно нужен, а где вы справитесь сами.

Мнение агентства REALTY 5

Это наша отрасль, поэтому скажем прямо. Мы за регулирование — но за то, которое решает реальную проблему клиента, а не создаёт новый барьер.

Реальная проблема на рынке одна: человек не понимает, за что платит и кто отвечает, если что-то пошло не так. Её решает не сам факт реестра, а обязательный письменный договор с внятным предметом и жёсткие правила расчётов. Если из всей инициативы примут только эти две вещи — рынок станет чище. Если примут реестр, но оставят договорную часть на усмотрение сторон — сменится вывеска, а не суть.

Чего мы опасаемся: что издержки соответствия лягут на добросовестных, а недобросовестные просто перестанут называться риелторами и продолжат работать «знакомым, который помогает с квартирой». Эту категорию никакой реестр не ловит.

Как поступаем мы, не дожидаясь закона: работаем по письменному договору с фиксированным предметом и вознаграждением, не принимаем деньги за объект на счета компании или сотрудников, называем клиенту конкретного специалиста по сделке и держим на объектах Сочи расширенную юридическую проверку — по земле, статусу и обременениям.

Чего избегать клиенту: двух вещей. Первая — верить фразе «мы уже состоим в государственном реестре риелторов»: на июль 2026 года такого реестра нет, и это лакмусовая бумажка на честность собеседника. Вторая — откладывать собственную проверку в расчёте на то, что «скоро всё зарегулируют».

REALTY 5 работает по договору, ведёт сделку от проверки объекта до регистрации права и отвечает за свою часть работы. Посмотреть наши объекты в подборке или обсудить задачу с нами. Обновлено 29 июля 2026.