Инвестор в апарт-формате обычно сравнивает цены за метр и обещанную доходность. Мы предлагаем начинать с другого документа — договора с управляющей компанией.
Модель расчётов
Фиксированный платёж, процент от выручки, прибыль после расходов или котловое распределение по пулу. Каждая модель даёт разный профиль дохода: фикс — предсказуемость, процент — участие в удачном сезоне, котёл — сглаживание сезонности. Разбор форматов — сервисные апартаменты, что такое апарт-отель.
Состав расходов
Уборка, стирка, комиссии каналов продаж, реклама, коммунальные, амортизация, вознаграждение УК. Именно эта часть договора определяет, сколько от красивой цифры выручки дойдёт до вас (доходность апартаментов).
Гарантии и загрузка
Если обещана гарантированная доходность — на какой срок, чем обеспечена, что при невыплате. И отдельно: как считается загрузка, кто ведёт учёт, видите ли вы данные по своему юниту. Контекст рынка — загрузка отелей Сочи.
Ваши права
Сколько дней в году вы можете пользоваться апартаментом, в какие сезоны, можно ли сдавать самостоятельно (разбор), как согласуются ремонт и замена мебели.
Срок и выход
Срок договора, условия расторжения, штрафы, судьба обязательств при продаже. Долгий договор на невыгодных условиях снижает ликвидность апартамента — это надо учитывать заранее (как продать апартаменты).
Кто управляет
Собственный оператор застройщика или сторонняя гостиничная компания с историей? Второй вариант обычно предсказуемее, но проверять надо в любом случае — как застройщика (методика проверки).
Мнение агентства REALTY 5
Наша позиция: в апарт-формате доход покупают вместе с договором, а не вместе с метрами. Мы просим клиентов читать договор с УК до обсуждения цены — и в половине случаев после чтения меняется сам выбор объекта.
Как поступили бы мы: запросили бы фактические выплаты владельцам по этому же комплексу за прошлый год — не прогноз, а факт. Если таких данных не дают, это ответ на вопрос о прозрачности.
REALTY 5 разберёт договор с управляющей компанией и посчитает реальную доходность. Оставьте заявку. Обновлено 30 июля 2026.
