Вопрос «а не оформить ли покупку на фирму» звучит почти на каждой сделке с курортной недвижимостью выше определённого бюджета. Аргумент всегда один — НДС можно вернуть. Разберём, когда это правда, а когда схема оборачивается лишними расходами.
Что изменилось в 2026 году
С 1 января 2026 года базовая ставка НДС повышена с 20% до 22% — изменения внесены Федеральным законом от 28 ноября 2025 года № 425-ФЗ. Для покупателя-юрлица эффект двойной: сумма налога в составе цены объекта выросла, но вырос и размер вычета, если право на него есть.
Второе изменение касается упрощёнки: порог, при превышении которого компания становится плательщиком НДС, снижен — при доходе свыше 20 млн ₽ за 2025 год организация становится плательщиком НДС с 1 января 2026 года. Это расширило круг тех, для кого вопрос вычета вообще актуален.
Четыре условия вычета
Принять входящий НДС к вычету можно только при одновременном соблюдении условий:
- Целевое использование. Объект приобретён для осуществления операций, облагаемых НДС. Это ключевое и самое проверяемое условие.
- Оплата. Недвижимость оплачена.
- Счёт-фактура. От продавца получен оригинал корректно оформленного счёта-фактуры.
- Принятие к учёту. Объект отражён на счетах бухгалтерского учёта.
Обратите внимание на первое условие: недвижимость должна использоваться именно в предпринимательской деятельности, связанной с облагаемыми НДС операциями. Апартамент, купленный на компанию, но фактически используемый собственником для отдыха, под это условие не подпадает — и вычет здесь не просто «спорный», а неправомерный.
Апартаменты и статус объекта
Апартаменты юридически относятся к нежилым помещениям, и это здесь работает в пользу схемы: общее правило о вычете к ним применимо. Если объект передаётся в управление гостиничному оператору и приносит облагаемый доход, конструкция выстраивается.
Но статус нужно подтверждать документами, а не рекламой. На курортном рынке словом «апартаменты» называют и нежилые помещения в апарт-отеле, и обычные квартиры в жилом комплексе — налоговые последствия у них разные. Разбор статусов — в материалах апартаменты в Сочи и налог на апартаменты в Сочи.
Что теряется при покупке на компанию
Строка про освобождение от налога при продаже по сроку владения часто оказывается решающей: физическое лицо при соблюдении минимального срока владения не платит налог с продажи вообще, а у компании такой опции нет. Логика для физлиц разобрана в материале налог с продажи квартиры.
Когда схема действительно работает
По нашему опыту работы с корпоративными покупателями в Сочи, юрлицо выигрывает в трёх сценариях:
- Действующий бизнес на общей системе покупает объект под собственную операционную деятельность — офис, помещение под услуги, объект размещения под управление.
- Компания формирует портфель доходной недвижимости и не планирует выводить объекты в личную собственность в обозримом горизонте.
- Приобретается крупный объект, где сумма НДС существенна, а деловая цель очевидна и подтверждается фактическим использованием.
И не работает — когда частный инвестор покупает один апартамент под доход и рассчитывает «заодно вернуть НДС». В этом сценарии административные издержки и второй уровень налогообложения съедают выигрыш, а при формальном подходе к деловой цели вычет ещё и оспаривается.
Мнение агентства REALTY 5
Наш вердикт: покупка на юрлицо — инструмент для тех, у кого уже есть работающая компания на общей системе и реальная деловая цель. Как самостоятельная «схема оптимизации» под частную покупку она почти всегда проигрывает простому владению на физическое лицо, и мы регулярно отговариваем от неё клиентов, которым её посоветовали в отделе продаж.
Что мы считаем правильным порядком действий: сначала определить сценарий использования объекта на ближайшие 5–7 лет, потом посчитать оба варианта с бухгалтером на конкретных цифрах, и только потом выбирать форму владения. Обратный порядок — сначала оформили на компанию, потом придумали деловую цель — создаёт риски вместо экономии.
Кому подходит: собственникам действующего бизнеса на ОСН; тем, кто покупает несколько объектов; тем, у кого объект встроен в реальную операционную деятельность.
Кому не подходит: частному инвестору с одним лотом; тем, кто планирует пользоваться объектом лично; тем, кто рассчитывает продать объект через 3–5 лет и рассчитывает на льготу по сроку владения.
Чего избегать: оформления на компанию объекта, которым фактически будет пользоваться собственник и его семья. Это самая частая причина, по которой вычет впоследствии снимают.
Эта статья — обзор, а не налоговая консультация: конкретный расчёт делается под вашу ситуацию и вашу систему налогообложения. REALTY 5 подберёт объект и подготовит сделку с учётом выбранной формы владения. Коммерческая недвижимость Сочи или оставьте заявку. Обновлено 29 июля 2026.
