Минимальный срок владения

Ключевой параметр — сколько лет квартира была в собственности. Если срок владения больше минимального, доход от продажи полностью освобождён от НДФЛ, декларацию 3-НДФЛ подавать не требуется.

  • 3 года — если квартира получена по наследству, подарена близким родственником, приватизирована, получена по договору ренты, либо является единственным жильём.
  • 5 лет — во всех остальных случаях (например, обычная покупка второй квартиры).

Ставка налога

НДФЛ для налоговых резидентов — 13%, а с части годового дохода свыше 5 млн ₽ — 15%. Считается не со всей цены, а с прибыли (доход минус вычет или расходы).

Как уменьшить налог

Два законных способа на выбор:

  • Вычет 1 млн ₽: из цены продажи вычитается 1 000 000 ₽, налог платится с остатка.
  • Расходы на покупку: доход уменьшается на сумму, за которую вы ранее купили эту квартиру (по документам). Обычно выгоднее вычета.

Если продаёте не дороже, чем покупали, налоговая база нулевая — налог не возникает, но декларацию при непройденном сроке владения подать всё равно нужно.

Налог с продажи в Сочи: почему суммы больнее, чем в среднем по стране

Сочинские цены высокие, поэтому и налог с продажи здесь ощутимее. Разберём на реальном для Сочи примере. Допустим, вы купили квартиру в новостройке Адлера за 10 млн ₽, а через два года продаёте за 14 млн ₽ (рост цен в курортном городе — обычное дело). Минимальный срок владения (5 лет, если это не единственное жильё) не выдержан. Налог считается с прибыли: 14 млн − 10 млн = 4 млн ₽ дохода. Уменьшаем на подтверждённые расходы (цену покупки) — и платим НДФЛ 13% именно с 4 млн, то есть 520 000 ₽. Если бы документов о покупке не было, пришлось бы применять вычет 1 млн и платить с 13 млн — почти 1,7 млн ₽. Разница колоссальная, поэтому в Сочи особенно важно хранить документы о покупке.

Курортный флиппинг и перепродажа новостроек

В Сочи распространена перепродажа квартир в новостройках на росте цены (в том числе по переуступке до сдачи). Здесь легко попасть на налог: срок владения при переуступке и быстрой перепродаже почти никогда не дотягивает до минимального. Планируя такую сделку, сразу закладывайте НДФЛ с прибыли в расчёт доходности — иначе «заработок на росте» частично уйдёт в налог.

Единственное жильё и семьи с детьми в Сочи

Два освобождения особенно выручают сочинцев. Первое — правило единственного жилья: минимальный срок сокращается до 3 лет, если продаваемая квартира у вас одна. Второе — льгота для семей с двумя и более детьми: при покупке в том же году нового, более просторного жилья налог с продажи прежнего не платится независимо от срока владения. Для растущих семей, которые меняют студию у моря на полноценную квартиру, это реальная экономия.

Коротко о главном. Срок владения решает почти всё. Не выдержали — считайте расходы, они обычно выгоднее вычета. Документы о покупке храните всегда. Цену в договоре занижать нельзя. Сомневаетесь — посчитаем ваш случай вместе.