Налоги и право2 мин чтения

Налог при продаже дома с участком: два объекта, два расчёта

Елена СоболеваОбновлено 30 июля 2026 г.

Коротко

Дом и земельный участок под ним — это два самостоятельных объекта недвижимости, и налог при продаже считается по каждому отдельно, даже если сделка одна и цена в договоре общая. Отсюда вырастает главная сложность: сроки владения у них обычно разные. Землю купили в одном году, дом достроили и зарегистрировали через три года — значит по участку минимальный срок уже мог истечь, а по дому ещё нет. Срок для дома считают со дня регистрации права собственности на построенный дом, а не с начала стройки и не с даты покупки земли. Минимальный срок владения общий — пять лет, но он сокращается до трёх в ряде случаев: объект получен по наследству, подарен близким родственником, приватизирован, получен по договору ренты, либо это единственное жильё налогоплательщика. Если срок истёк, доход от продажи этого объекта налогом не облагается вообще и декларацию по нему подавать не нужно. Если не истёк, налоговую базу считают как доход минус вычет: можно взять фиксированный вычет один миллион рублей на жилой дом и на земельный участок, а можно вместо него учесть документально подтверждённые расходы на приобретение или строительство — для дома, построенного своими силами, второй вариант почти всегда выгоднее, если сохранены договоры и платёжные документы. Дальше — ставка: тринадцать процентов, пока налоговая база по этой группе доходов за год не превысила два миллиона четыреста тысяч рублей, и триста двенадцать тысяч рублей плюс пятнадцать процентов с превышения — сверх этой суммы. Отдельно нужно помнить о кадастровом ограничителе: если в договоре указана цена ниже семидесяти процентов кадастровой стоимости объекта, доход для расчёта возьмут от кадастровой с коэффициентом ноль целых семь десятых. Поэтому в договоре с домом и участком имеет смысл разделять цену осмысленно, а не «отдать всё дому», и делать это до сделки, а не в декларации.

Размер текста

Продажа дома с землёй — это одна сделка и два налоговых расчёта. Пока это не разложено по объектам, любая прикидка «сколько выйдет налога» будет неверной.

Шаг 1. Смотрим сроки по каждому объекту

Объект	С какой даты срок	Минимальный срок
Земельный участок	Регистрация права на участок	5 лет, или 3 года при наследстве, дарении от близкого родственника, приватизации, ренте
Жилой дом	Регистрация права на построенный дом	Те же правила; 3 года также если это единственное жильё

Шаг 2. Выбираем, чем уменьшать доход

Фиксированный вычет — один миллион рублей. Подходит, когда документов о расходах нет.
Фактические расходы — цена покупки участка, стоимость строительства дома по договорам и платёжным документам. Для самостроя с чеками это почти всегда выгоднее.

Смешивать по одному объекту нельзя: либо вычет, либо расходы. По разным объектам подход может отличаться.

Шаг 3. Считаем налог

Налоговая база за год	Ставка
До 2 400 000 ₽	13%
Свыше 2 400 000 ₽	312 000 ₽ + 15% с суммы превышения

Кадастровый ограничитель

Если цена в договоре ниже семидесяти процентов кадастровой стоимости, доход для налога определят от кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7. Это правило снимает смысл «занизить цену в договоре» и работает по каждому объекту отдельно.

Из нашей практики

Типичная сочинская история: участок куплен давно, дом построили и зарегистрировали два года назад, продают всё вместе. Продавец уверен, что «владеет больше пяти лет» — и попадает на налог с дома. Причём попадает крупно, потому что в договоре стоит одна общая сумма, и налоговая распределяет её не в пользу продавца.

Второй сюжет — потерянные документы на стройку. Дом строился хозспособом, платили наличными, договоров нет. Разница между вычетом в миллион и подтверждёнными расходами на сочинскую стройку — это сотни тысяч рублей налога. Мы всегда просим собрать всё, что осталось: договоры с бригадами, накладные на материалы, выписки по картам.

Третий — единственное жильё. Правило трёх лет применяется, если на дату продажи в собственности нет другого жилого помещения. Люди о нём знают, но забывают про долю в родительской квартире, которая как раз и лишает льготы.

Мнение агентства REALTY 5

Наша позиция: налог при продаже дома нужно считать до того, как назначена цена, а не после подписания договора. В сочинских сделках налог легко превращается в сумму, сопоставимую с торгом, — и тогда выгоднее подождать несколько месяцев до истечения срока, чем продавать сейчас.

Как поступили бы мы: начинали бы с двух выписок и калькулятора. Даты регистрации по дому и участку, кадастровые стоимости, документы о расходах — этих данных достаточно, чтобы за полчаса увидеть три варианта: продать сейчас, продать после истечения срока, разделить цену иначе.

Полезное рядом: налог с продажи квартиры, как продать дом с участком, земельный налог на участок.

REALTY 5 считает налоговую сторону сделки до выхода в продажу. Оставьте заявку. Обновлено 30 июля 2026.

Автор материала

Елена Соболева

Юрист по сделкам с недвижимостью, REALTY 5

Сопровождает сделки в Сочи 10 лет: эскроу, ипотека, налоги, проверка прав. Разбирает юридические нюансы простым языком.

Частые вопросы

Почему дом и участок считаются отдельно?+

Это два разных объекта недвижимости с самостоятельными правами и датами регистрации. Освобождение по сроку владения, вычет и расчёт налога применяются к каждому из них по отдельности, даже если продажа оформлена одним договором.

С какой даты считается срок владения домом?+

Со дня регистрации права собственности на дом. Дата покупки участка, дата разрешения на строительство и фактическое начало стройки на этот срок не влияют.

Вычет один миллион — на всю сделку или на каждый объект?+

Фиксированный вычет в размере одного миллиона рублей предусмотрен для жилых домов и для земельных участков, и применяется он к соответствующему объекту. Альтернатива вычету — учёт фактических расходов на приобретение или строительство, что при построенном доме обычно выгоднее.

Как делить цену между домом и участком в договоре?+

Осмысленно и заранее: цена каждого объекта влияет на расчёт налога и на кадастровое правило семидесяти процентов. Формальное «вся сумма за дом» может увеличить налог, если по дому срок владения ещё не истёк, а по участку истёк.

Нужно ли подавать декларацию, если срок владения истёк?+

Нет. При истёкшем минимальном сроке доход освобождён от налога, декларация по такой продаже не требуется. Если истёк только по одному объекту из двух — декларируется второй.