Налоги и право2 мин чтения

Налог при продаже подаренной или унаследованной квартиры

Елена СоболеваОбновлено 30 июля 2026 г.

Коротко

Подаренная и унаследованная квартира отличается от купленной тем, что расходов на её приобретение у вас нет: платить было нечего, значит и уменьшать доход на расходы будто бы не получается. Отсюда распространённое заблуждение, что при продаже раньше срока налог считается со всей цены и остаётся только вычет в один миллион рублей. Это уже несколько лет не так. Закон разрешает учесть расходы дарителя или наследодателя на приобретение этого объекта — то есть ту сумму, за которую квартиру когда-то купил ваш отец, мать или бабушка, — при условии, что сами эти расходы ранее не были учтены дарителем или наследодателем для получения вычета. Практически это означает, что нужно найти старый договор купли-продажи или ДДУ и платёжные документы: если квартира куплена десять лет назад за шесть миллионов, а вы продаёте за девять, налоговая база будет три миллиона, а не восемь. Второе, что важно, — срок владения. Для унаследованного жилья и жилья, подаренного близким родственником, минимальный срок сокращён до трёх лет, причём по наследству срок считается со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя, а не с даты регистрации права. Для подарка не от близкого родственника действует общий срок пять лет, и там же возникает ещё один налог: получение подарка от неродственника само по себе облагается НДФЛ, который считают от кадастровой стоимости объекта. Третье — если расходов найти не удалось, остаётся фиксированный вычет один миллион рублей и правило семидесяти процентов кадастровой стоимости, ниже которого доход не может быть учтён. Ставка обычная для доходов от продажи: тринадцать процентов до двух миллионов четырёхсот тысяч рублей базы за год и триста двенадцать тысяч рублей плюс пятнадцать процентов с превышения.

Размер текста

Главный вопрос по подаренной и унаследованной квартире — не «сколько платить», а «чем уменьшить доход». Ответ обычно лежит в старой папке с документами предыдущего собственника.

Сроки владения

Как получена квартира	Минимальный срок	С какой даты
По наследству	3 года	Со дня открытия наследства (дня смерти)
Дарение от близкого родственника	3 года	С даты регистрации права
Дарение не от родственника	5 лет	С даты регистрации права

Чем уменьшить доход при продаже раньше срока

Расходы дарителя или наследодателя на приобретение объекта — если они ранее не были заявлены им к вычету. Самый выгодный вариант.
Фиксированный вычет один миллион рублей — когда документов не нашлось.
Налог, уплаченный при дарении — учитывается, если подарок был не от близкого родственника.

Пример расчёта

Показатель	С расходами дарителя	Только с вычетом
Цена продажи	9 000 000 ₽	9 000 000 ₽
Уменьшение	6 000 000 ₽ (расходы дарителя)	1 000 000 ₽
Налоговая база	3 000 000 ₽	8 000 000 ₽

Разница в налоге здесь — больше семисот тысяч рублей, и вся она зависит от одного найденного документа.

Из нашей практики

Самое частое: наследники продают квартиру, честно платят налог с вычетом в миллион и узнают о расходах наследодателя случайно, уже после декларации. Уточнённую декларацию подать можно, но это лишние месяцы и переписка. Мы всегда спрашиваем про старый договор до выхода в продажу — в Сочи это особенно чувствительно, потому что квартиры дорогие и база большая.

Второй сюжет — день открытия наследства. Люди считают три года от свидетельства о праве или от выписки, хотя срок идёт со дня смерти. Пару раз этот пересчёт превращал «ждать ещё полгода» в «можно продавать сейчас без налога».

Третий — подарки между не родственниками, которые оформляют, чтобы «не платить налог с продажи». Схема работает наоборот: одаряемый платит НДФЛ с кадастровой стоимости сразу, а срок владения начинается заново и составляет пять лет.

Мнение агентства REALTY 5

Наша позиция: в сделках с подаренным и унаследованным жильём поиск старых документов — часть подготовки к продаже, наравне с фотосъёмкой. Один договор из архива предыдущего собственника обычно стоит дороже, чем весь торг по объекту.

Как поступили бы мы: начинали бы с истории объекта, а не с цены. Кто, когда и за сколько покупал квартиру, есть ли платёжные документы, заявлял ли даритель вычет — эти четыре ответа определяют, сколько денег останется у продавца.

Полезное рядом: наследование квартиры, дарение квартиры, налог с продажи квартиры.

REALTY 5 помогает подготовить продажу унаследованного жилья в Сочи. Оставьте заявку. Обновлено 30 июля 2026.

Автор материала

Елена Соболева

Юрист по сделкам с недвижимостью, REALTY 5

Сопровождает сделки в Сочи 10 лет: эскроу, ипотека, налоги, проверка прав. Разбирает юридические нюансы простым языком.

Частые вопросы

Через сколько можно продать унаследованную квартиру без налога?+

Через три года, причём срок считается со дня открытия наследства — со дня смерти наследодателя, а не с даты регистрации права собственности. Это часто сокращает ожидание на несколько месяцев.

Можно ли уменьшить налог, если квартира подарена?+

Да. Закон позволяет учесть расходы дарителя на приобретение объекта, если он сам ранее их не заявлял к вычету. Нужен старый договор и платёжные документы дарителя.

Подарок не от родственника — какие налоги?+

Сначала НДФЛ с самого подарка, который считают от кадастровой стоимости объекта. Затем, при продаже раньше пятилетнего срока, налог с продажи — но уже с учётом уплаченного при дарении налога и правил уменьшения дохода.

Кто считается близким родственником?+

Супруги, родители и дети, включая приёмных, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры. Дарение между ними НДФЛ не облагается и даёт трёхлетний минимальный срок владения.

Документов на покупку нет вообще. Что остаётся?+

Фиксированный вычет один миллион рублей. При этом доход не может быть учтён ниже семидесяти процентов кадастровой стоимости — занижение цены в договоре не поможет.

Читайте также

Весь журнал →

Налоги и право

Налог при продаже коммерческой недвижимости физлицом: где ломается льгота

Правило «владел пять лет — налог не платишь» на коммерческое помещение, которое сдавалось в аренду, не распространяется. Это главная налоговая ловушка арендного бизнеса.

Налоги и право

Налог при продаже доли в квартире: как не потерять вычет на совладельцах

Один договор на всю квартиру или отдельный договор на каждую долю — от этой формальности зависит, получит семья один вычет или несколько.

Налоги и право

Налог при продаже дома с участком: два объекта, два расчёта

Дом с участком продаётся одной сделкой, а налог считается по двум объектам. Отсюда самая частая ошибка: сроки владения у земли и дома почти никогда не совпадают.

Налоги и право

Наследование квартиры в 2026 году: сроки, доли, налог и пошаговый порядок

Наследование квартиры кажется простым, пока не столкнёшься со сроками, долями и пошлиной. Разбираем порядок вступления в наследство в 2026 году: что делать в первые полгода, сколько стоит и как оформить право.

Налоги и право

Налог на имущество физлиц в 2026: как считается для квартиры и апартаментов

Налог на имущество физлиц: как считается от кадастровой стоимости, ставки, льготы, почему апартаменты дороже квартиры. Разбор для собственников недвижимости в Сочи от агентства.

Налоги и право

Налог с продажи квартиры в 2026 году: сколько платить и как не платить

Когда при продаже квартиры нужно платить НДФЛ, а когда действует освобождение по сроку владения. Ставки 13% и 15%, вычеты и способы законно уменьшить налог.

Подберём объект под вашу задачу

Эксперты Недвижимость Сочи помогут с выбором, проверкой и сделкой в Сочи.

Смотреть каталог Позвонить