НДС в сделках с недвижимостью: где он появляется, а где его нет

Короткий ответ. Жильё — без налога, нежилое — с налогом по ставке 22%. Проверяйте формулировку о налоге в договоре до подписания, а не после.

Почему тема всплывает именно в Сочи

В большинстве регионов вопрос звучит редко: люди покупают квартиры, а квартиры от этого налога освобождены. В Сочи структура рынка другая. Здесь массово продаются апартаменты, номера в апарт-отелях, помещения свободного назначения на первых линиях, гостевые дома с коммерческим статусом. Всё это нежилой фонд, и правило про освобождение к нему не относится.

Добавьте сюда типичного продавца такого объекта — компанию или предпринимателя — и получите ситуацию, где налог реально влияет на цену. Разница между «20 миллионов» и «20 миллионов плюс налог» составляет несколько миллионов рублей, и выяснять это на этапе подписания договора поздно.

Как устроено освобождение для жилья

Налоговый кодекс относит реализацию жилых домов, жилых помещений и долей в них к операциям, не подлежащим налогообложению. Именно поэтому квартиру у застройщика, у компании или у частного лица вы покупаете без этого налога в принципе — вопрос даже не обсуждается.

Важно, что освобождение привязано к статусу помещения в реестре, а не к тому, как объект выглядит и как используется. Апартамент с кухней, спальней и видом на море остаётся нежилым помещением, если так записано в реестре. Разбор этого статуса и его последствий — в статьях можно ли прописаться в апартаментах и регистрация в апартаментах после решения Конституционного суда.

Что происходит с нежилыми объектами

Здесь освобождения нет, и налог возникает, если продавец является его плательщиком. То есть при покупке офиса у компании на общей системе налогообложения налог в цене будет; при покупке такого же офиса у обычного физического лица, не ведущего предпринимательскую деятельность, — нет.

Отсюда любопытный эффект рынка, который мы наблюдаем в Сочи: два одинаковых помещения могут стоить по-разному не из-за качества, а из-за статуса продавца. Для покупателя-физлица, который не сможет принять налог к вычету, покупка у частного продавца часто выгоднее просто арифметически.

Если же покупатель сам работает с этим налогом, картина переворачивается: сумма налога, уплаченная в цене, для него не потеря, а вычет. Именно поэтому вопрос «на кого покупать» решается вместе с бухгалтером, а не по общим советам — мы разбирали это в материале покупка недвижимости на юрлицо.

Ставка 22% и порог 20 миллионов: что поменялось в 2026 году

С 1 января 2026 года базовая ставка налога на добавленную стоимость составляет 22 процента вместо прежних двадцати. На сделках с нежилой недвижимостью это заметно: на объекте за 30 миллионов рублей разница в два процентных пункта — это порядка полумиллиона.

Второе изменение мягче на вид, но шире по охвату. Порог дохода, начиная с которого налогоплательщик на упрощённой системе становится плательщиком налога, снижен с 60 до 20 миллионов рублей, и в этот доход включается выручка от продажи имущества. Раньше владелец пары коммерческих помещений в эту планку не упирался никогда. Теперь одна продажа способна перевести его в статус плательщика — со всеми последствиями для текущей аренды.

Дальше по плану порог снижается ещё: 15 миллионов рублей с 2027 года и 10 миллионов с 2028-го. Для владельцев небольших арендных портфелей это означает, что структуру бизнеса нужно продумывать на несколько лет вперёд, а не по факту превышения. Смежные разборы — продажа недвижимости ИП: налоги и НПД, УСН или патент для арендодателя.

Что должно быть написано в договоре

Одна строка решает почти все будущие споры. В договоре должно быть прямо указано либо «цена включает НДС по ставке 22%» с выделением суммы, либо «НДС не облагается» с указанием основания освобождения.

Отсутствие такой формулировки — классический источник конфликта: продавец считает, что налог сверху, покупатель — что внутри. Разница в пятую часть суммы, и решается она уже в переписке юристов, а иногда и в суде.

Отдельно проверяется аренда. Сдача нежилого помещения тоже облагается налогом, если арендодатель его плательщик, поэтому в договоре аренды коммерческого объекта ставка и порядок должны быть прописаны так же явно. Про смежные документы — регистрация договора аренды в Росреестре.

Мнение агентства REALTY 5

Наша позиция: покупателю жилья про этот налог думать не нужно вовсе, а покупателю апартамента или коммерции — нужно с первого разговора о цене. Мы задаём вопрос о налоге на этапе показа объекта, а не на этапе договора, и рекомендуем клиентам делать так же.

Оценка основана на нашей практике сделок с апартаментами и коммерческими помещениями в Сочи: расхождение «с налогом или без» — одна из самых частых причин, по которой согласованная цена внезапно меняется перед подписанием.

Кому это критично: покупателям апартаментов, помещений свободного назначения и коммерческих объектов у компаний и предпринимателей. Кому проще: покупателям квартир и домов — операция освобождена от налога по закону.

Как поступили бы мы: запросили бы у продавца письменное подтверждение налогового режима и статуса объекта ещё до аванса. Это один абзац в переписке, который потом стоит миллионов.

Чего избегать: устных заверений «налога не будет, мы на упрощёнке». В 2026 году режим продавца может поменяться от самой этой сделки — именно из-за снижения порога до 20 миллионов.

Андрей, эксперт по коммерческой недвижимости REALTY 5. По состоянию на 2 августа 2026 года.

Полезное рядом: покупка квартиры у юрлица: что проверить, готовый арендный бизнес в Сочи, перевод жилого в нежилое, договор с управляющей компанией апарт-отеля.

REALTY 5 разбирает цену объекта по составляющим до сделки. Оставьте заявку. Обновлено 2 августа 2026.