ИП продаёт помещение: почему привычное освобождение от налога здесь не работает
Елена СоболеваОбновлено 2 августа 2026 г.
Коротко
Правило «владел больше минимального срока — налог не платишь» знают все, и почти никто не знает, что к предпринимателям оно применяется не полностью. Освобождение от налога на доходы физических лиц по сроку владения не распространяется на доходы от продажи имущества, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности. Из этого запрета сделано исключение — оно охватывает жилые дома, квартиры, комнаты, садовые дома, дачи и доли в них, а также транспортные средства. То есть квартиру, которую предприниматель сдавал в аренду, при соблюдении срока владения продать без налога можно, а вот нежилое помещение — магазин, офис, склад, апартаменты — нет, сколько бы лет оно ни находилось в собственности. Если предприниматель применяет упрощённую систему, выручка от продажи такого объекта попадает в налоговую базу по этому режиму и облагается по его ставке. Вдобавок с 2026 года эта выручка учитывается при подсчёте порога, после которого упрощенец становится плательщиком налога на добавленную стоимость: планка снижена с 60 до 20 миллионов рублей, а стоимость одного коммерческого объекта в Сочи легко перекрывает её целиком. Практический вывод простой: у предпринимателя налог с продажи считается до сделки и вместе с бухгалтером, а не после получения денег.
Размер текста
Короткий ответ. Срок владения не спасает предпринимателя при продаже нежилого объекта, использовавшегося в бизнесе. Жильё и транспорт — исключение. Считать налог надо до подписания договора.
Почему это бьёт именно по сочинским собственникам
В Сочи предпринимательская недвижимость — не только магазины и офисы. Это апартаменты в апарт-отелях, гостевые дома, помещения на первых этажах под кафе, номера под управлением операторов. Формально всё это нежилой фонд, и владеет им зачастую индивидуальный предприниматель, потому что так удобнее платить налоги с аренды.
Пока объект работает, схема выглядит идеально: доход обложен по льготной ставке, расходы учтены. Проблема появляется на выходе. Человек продаёт апартамент за 20 млн рублей, спокойно ждёт, что налога не будет — объект в собственности семь лет, — и узнаёт, что вся сумма попала в налоговую базу.
Что говорит закон и где проходит граница
Норма об освобождении доходов от продажи недвижимости по истечении минимального срока владения содержит оговорку: она не применяется к доходам от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности. С 2019 года из этого запрета сделано исключение — оно охватывает жилые дома, квартиры, комнаты, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики и доли в них, а также транспортные средства.
Граница проходит ровно по этому перечню. Квартира, которую вы сдавали, — в перечне. Апартамент, магазин, офис, склад, гараж под автосервис — нет. И никакая длительность владения этого не меняет.
Второй важный момент: значение имеет фактическое использование, а не запись в реестре. Помещение, оформленное на физическое лицо, но систематически сдававшееся под коммерцию, налоговая служба вправе оценить как предпринимательский актив — по назначению помещения, по регулярности дохода, по учтённым расходам.
Упрощённая система: где деньги теряются второй раз
У предпринимателя на упрощённой системе доход от продажи объекта, использовавшегося в деятельности, включается в базу по этому режиму. При базе «доходы» налог считается со всей суммы продажи, а не с разницы между покупкой и продажей — это то место, где расчёт «в уме» расходится с реальностью сильнее всего.
И здесь же прячется сюрприз 2026 года. Порог дохода, начиная с которого упрощенец становится плательщиком налога на добавленную стоимость, снижен с 60 до 20 миллионов рублей, причём в подсчёт идут все доходы, включая выручку от продажи имущества. Дальше планка опускается ещё: 15 миллионов с 2027 года и 10 миллионов с 2028-го.
Практически это означает, что одна сделка с коммерческим объектом в Сочи способна перевести предпринимателя в статус плательщика налога на добавленную стоимость на весь год — со всеми последствиями для его арендного бизнеса. Механику самого налога разбираем отдельно: НДС в сделках с недвижимостью в 2026 году.
Что можно сделать заранее
Универсального приёма нет, есть планирование. Первое — определиться со статусом объекта задолго до продажи, а не за месяц. Если помещение годами сдавалось и это отражено в отчётности, задним числом переиграть картину не выйдет.
Второе — считать чистый результат сделки, а не цену. Мы в переговорах всегда просим клиента-предпринимателя назвать сумму, которую он хочет получить на руки, и только потом обсуждаем цену объявления: разрыв между ними в коммерческой недвижимости бывает существенным.
«Закрою ИП и продам как обычный человек». Прекращение регистрации не стирает историю использования объекта. В спорах этот приём, как правило, не работает.
«Оформлю на жену». Дарение супругу налогом не облагается, но это не отменяет вопросов о фактическом использовании и не создаёт нового срока владения по волшебству. Схема требует разбора конкретной ситуации, а не копирования из интернета.
«Укажу в договоре меньшую цену». Помимо очевидного риска, это ещё и опасно для покупателя, а по недвижимости налоговая база сопоставляется с кадастровой стоимостью. Мы такие сделки не сопровождаем.
Мнение агентства REALTY 5
Наша позиция: предприниматель обязан считать налог на продажу коммерческого объекта до того, как назначит цену. Это не бухгалтерская формальность, а часть цены сделки — иногда десятая её часть и больше.
Оценка основана на нашей практике работы с владельцами коммерческих помещений и апартаментов в Сочи: разговор про налог чаще всего начинается уже после аванса, когда менять конструкцию сделки поздно.
Кому это критично: владельцам апартаментов, помещений свободного назначения, гостевых домов и всем, кто сдаёт объект как предприниматель. Кому проще: собственникам обычных квартир, даже сдававшихся в аренду, — для жилья закон сделал исключение.
Как поступили бы мы: перед выходом на рынок заказали бы расчёт у бухгалтера в двух сценариях — продажа сейчас и продажа после смены режима или структуры владения. Разница иногда покрывает годовую аренду.
Чего избегать: копирования чужих схем «как не платить». Продажа коммерческого объекта — операция заметная, и налоговая видит и цену, и кадастровую стоимость, и историю доходов.
Андрей, эксперт по инвестиционной недвижимости REALTY 5. По состоянию на 2 августа 2026 года.
Освобождается ли ИП от налога при продаже коммерческого помещения после пяти лет владения?+
Нет. Освобождение по сроку владения не применяется к доходам от продажи имущества, непосредственно использовавшегося в предпринимательской деятельности, а нежилые помещения под исключение, сделанное для жилья и транспорта, не подпадают.
А если помещение оформлено на физическое лицо, а не на ИП?+
Значение имеет не то, как записан собственник, а фактическое использование объекта. Систематическая сдача в аренду, назначение помещения, учёт доходов и расходы на содержание — всё это признаки предпринимательского использования, на которые смотрит налоговая служба.
Квартиру, которую ИП сдавал в аренду, тоже облагают налогом при продаже?+
Для жилых помещений, включая дома, квартиры, комнаты, дачи и садовые дома, а также доли в них, законом сделано исключение: при соблюдении минимального срока владения освобождение применяется, даже если объект сдавался.
Как продажа объекта влияет на упрощённую систему?+
Выручка включается в доходы по упрощённой системе и увеличивает годовой доход. С 2026 года это критично: при превышении 20 миллионов рублей появляется обязанность по налогу на добавленную стоимость, а одна сделка с коммерческим объектом может перекрыть порог целиком.
Можно ли закрыть ИП перед продажей и продать как физлицо?+
Прекращение регистрации само по себе не отменяет предпринимательский характер прежнего использования объекта — этот подход в спорах обычно не срабатывает. Планировать продажу нужно заранее и по фактам, а не по формальному статусу на дату сделки.
