Разговор о покупке апартаментов в горах почти всегда начинается с процента. «До тринадцати годовых», «окупаемость от двух лет» — эти формулировки кочуют из презентации в презентацию. Давайте посчитаем, что должно произойти в реальности, чтобы они сбылись.
Из чего вообще складывается доход
Доход собственника номера — это не выручка отеля. Между ними стоит несколько вычетов, и каждый из них существенный.
Сначала гость платит за ночь. Из этой суммы отель оплачивает операционные расходы: уборку, бельё, ресепшен, коммунальные ресурсы, комиссии каналов бронирования. Затем управляющая компания забирает свою долю. Оставшееся делится с собственником в пропорции, записанной в договоре.
Дальше идут расходы, которые платите уже вы: налог на имущество по ставке для нежилых помещений, взносы на содержание общей инфраструктуры комплекса, налог с полученного дохода. И амортизация — мебель и техника в номере, работающем круглый год, изнашиваются быстрее, чем в квартире, и меняются за ваш счёт.
Общая методика счёта у нас описана в материале как посчитать доходность квартиры под аренду — здесь мы применяем её к гостиничному формату гор.
Что нужно, чтобы сошлись обещанные проценты
Возьмём реальные цены из нашей базы на 1 августа 2026 года и посмотрим, какой чистый годовой доход соответствует разным уровням доходности.
Переведём в понятную величину. Чистый доход в 3,94 млн ₽ в год — это около 10,8 тысячи ₽ за каждую календарную ночь года. Не за ночь в новогодние каникулы, а за среднюю ночь, включая дождливый вторник в конце апреля.
Для номера в «Поляне Пик» на уровне 13% нужно уже около 17,6 тысячи ₽ чистыми за каждую ночь года. И это после всех вычетов, то есть валовая ставка должна быть кратно выше.
Мы не утверждаем, что это невозможно. Мы утверждаем, что это должно быть посчитано, а не обещано.
Загрузка — величина, которую все недооценивают
Красная Поляна — один из немногих российских курортов с реальной круглогодичностью: зимой катание, летом треккинг, велосипед, фестивали. Мы разбирали это в материале лето в горах: что круглогодичность даёт инвестору.
Но круглогодичность не означает равномерность. Год в горах делится на пики, плечи и провалы. Январь и февраль работают почти на полную. Июль и август — хорошо. Апрель, май и ноябрь — это межсезонье, когда снег уже сошёл, а тропы ещё не открылись.
Ошибка в расчёте почти всегда одна: человек берёт ставку пикового периода и умножает на количество дней в году. Получается красивая цифра, не имеющая отношения к реальности. Правильный подход — умножать среднегодовую ставку на среднегодовую загрузку, и обе величины требовать у оператора в письменном виде за прошлые периоды его других объектов.
Общий фон по рынку тоже стоит держать в голове: загрузка отелей Сочи и что это значит для инвестора.
Три числа, которые надо вытащить до сделки
Мы сводим всю проверку доходности к трём величинам, каждая из которых должна быть в документе.
Первое — цена лота из договора, а не из прайса. С учётом всех условий рассрочки: рассрочка от застройщика в Сочи умеет менять эффективную цену покупки на десять и более процентов.
Второе — доля собственника в выручке и перечень расходов, которые вычитаются до раздела. Именно здесь прячется разница между «сорок процентов собственнику» и «сорок процентов после вычета всего». Разбор — в материале договор с УК апарт-отеля: что читать до подписи.
Третье — гарантирована ли доходность и чем. Если в договоре есть гарантированный платёж, надо смотреть, на какой срок он даётся и что происходит после. Гарантия на два года при окупаемости за десять — это не гарантия, а маркетинговая рассрочка вашей же скидки.
Разница между двумя объектами в этой логике
Lee Prime с минимальным лотом в 30,3 млн ₽ имеет более низкий порог, а значит и более низкую абсолютную планку по доходу. Проще говоря, ему нужно заработать меньше рублей для того же процента.
«Поляна Пик» с минимумом 49,5 млн ₽ ставит планку выше, но и продукт другой: крупный номерной фонд, полноценная отельная инфраструктура, профессиональное управление. Такой отель обычно даёт более ровную загрузку, чем разрозненные апартаменты, потому что работает с корпоративными и туроператорскими каналами.
Мы сравнивали объекты целиком здесь: Lee Prime или «Поляна Пик»: что выбрать.
Мнение агентства REALTY 5: чего ждать от номера в горах
Наша позиция: покупать горный номер ради процента доходности — почти всегда ошибка, а покупать его как курортный актив с умеренным денежным потоком и понятным сценарием личного использования — вполне разумно. Мы не встречали договоров, где расчёт продавца выполнялся бы полностью, и считаем консервативный сценарий единственно правильной базой для решения.
Оценка основана на нашей базе лотов по объектам Красной Поляны и на разборах договоров с управляющими компаниями, которые мы делаем для клиентов.
Что работает в пользу инвестора: круглогодичность курорта; дефицит качественного номерного фонда; профессиональное управление снимает операционную нагрузку; курортная недвижимость исторически хорошо держит цену.
Что работает против: высокий порог входа; повышенные налог и взносы; вычеты, съедающие треть валовой выручки; сильная зависимость результата от оператора, которого вы не выбираете; неликвидность при выходе.
Кому подходит: покупателю, который сам приезжает в горы несколько раз в год и хочет, чтобы актив работал в его отсутствие. Кому не подходит: тем, кто ищет доходность выше банковского депозита без риска — в этой конструкции риск есть, и он не в проценте, а в ликвидности.
Как поступили бы мы: считали бы модель по трём сценариям — консервативному, базовому и оптимистичному — и принимали решение по консервативному. Если объект не выглядит приемлемо в худшем сценарии, покупка держится на удаче.
Чего избегать: расчётов, где загрузка взята за пиковый месяц. Это самая распространённая и самая дорогая ошибка при покупке номера в горах.
Юлия, эксперт по недвижимости Сочи, REALTY 5. Суждение по состоянию на 1 августа 2026 года.
Смежное: доходность апартаментов в Сочи: обещания и реальность, зимний сезон и арендный доход, зимняя аренда в горах, сервисные апартаменты в Сочи.
Объекты из расчёта: Lee Prime Residences, ГК «Поляна Пик». REALTY 5 посчитает доходность конкретного лота по вашему сценарию и разберёт договор с УК. Оставьте заявку. Обновлено 1 августа 2026.
