Как посчитать доходность квартиры под аренду в Сочи в 2026

Доходность аренды показывает, сколько процентов годовых приносит квартира относительно её стоимости, а окупаемость — за сколько лет аренда вернёт вложенные деньги. Базовая формула годовой доходности: (годовой чистый арендный доход / стоимость квартиры) × 100%. Окупаемость (в годах) = стоимость квартиры / годовой чистый доход. Главное — считать чистый доход, а не валовой: из арендного потока нужно вычесть простои (месяцы без арендатора), коммунальные и содержание, налог, ремонт и амортизацию мебели, комиссии (управляющей компании или площадок для посуточной), для апартаментов — повышенные тарифы. В Сочи ключевой фактор — выбор между длительной и посуточной арендой: длительная даёт стабильный, но умеренный доход круглый год; посуточная у моря летом приносит гораздо больше, но сильно проседает в межсезонье, требует управления или УК и даёт высокую загрузку лишь несколько месяцев. Поэтому посуточную доходность в Сочи нельзя считать по летним ставкам на весь год — только по реальной годовой загрузке. Мы советуем считать доходность честно и консервативно: закладывать простои, все расходы, налог и сезонность, а посуточную аренду оценивать по фактической годовой загрузке, а не по пиковым летним ценам. Реалистичный расчёт спасает от разочарования: красивая «доходность» из рекламы застройщиков или продавцов ГАБ почти всегда завышена, потому что игнорирует простои, расходы и межсезонье. Правильно посчитанная чистая доходность — основа разумного инвестиционного решения.