Методика: откуда данные и как считаются показатели
REALTY 5 публикует цены, наличие лотов, распроданность и расчёты доходности по недвижимости Сочи. Здесь описано, из каких источников берётся каждое число, как часто оно обновляется, по какой формуле считается и где границы его применимости. Данные на этой странице пересчитываются при каждом открытии — на 13 ноября 2026 г. в каталоге 1 240 объектов и 268 201 лотов.
Охват данных
| Объектов в каталоге | 1 240 |
|---|---|
| Объектов с собственным разбором | 753 |
| Лотов в шахматках | 268 201 |
| Из них свободных | 84 536 |
| Планировок | 2 969 |
| Объектов вторичного рынка | 4 158 |
| Статей с фактчеком | 1 035 |
| Данные актуальны на | 13 ноября 2026 г. |
Источники данных
| Источник | Что берём | Как | Обновление |
|---|---|---|---|
| Шахматки застройщиков | Лоты, цены, площади, этажи, статусы, планировки | Автоматическая синхронизация с витринами застройщиков и агрегаторов, в которых объект размещён официально | Каждые 15 минут |
| ЕИСЖС (наш.дом.рф) | Проектные декларации, разрешения, сроки, зарегистрированные ДДУ, фото хода строительства | Государственный реестр застройщиков, данные берутся по объекту реестра | Ежемесячно |
| ЕГРН (Росреестр) | Площадь, кадастровая стоимость, аресты, ипотека, ограничения по конкретному объекту | Выписка по кадастровому номеру, точечно — под проверку конкретной сделки | По запросу |
| Собственные замеры и разборы | Разбор объекта, сравнение с соседями, локация, инфраструктура, кому подходит | Пишет эксперт агентства по данным каталога и выездам; в тексте указывается дата актуальности | Квартальный пересмотр цен в разборах |
Как считается каждый показатель
Цена за метр по объекту
Медиана цены метра по свободным лотам объекта на дату среза шахматки. Медиана, а не среднее: в одном корпусе соседствуют компактные студии под аренду и видовые лоты верхних этажей, среднее по ним смещается вверх на десятки процентов.
Источник: Шахматка объекта в нашей базе
Ограничение: Считается только по лотам с указанной ценой; лоты «цена по запросу» в расчёт не входят.
Цена от
Минимальная цена среди свободных лотов объекта. Это цена самого компактного или наименее удачного лота, а не «цена входа в проект».
Источник: Шахматка объекта
Ограничение: Дубли лотов (один лот под двумя именами корпуса) исключаются из расчёта.
Распроданность
Доля лотов со статусом «продано» или «бронь» от всех лотов объекта на дату среза шахматки.
Источник: Срезы шахматок нашей базы
Ограничение: 🔴 Это НЕ сделки и не «продажи за месяц». Сделку регистрирует Росреестр с лагом; распроданность — состояние витрины застройщика на дату. Называть её сделками некорректно.
Зарегистрированные ДДУ
Помесячное число зарегистрированных договоров долевого участия по объекту, как его публикует государственный реестр.
Источник: ЕИСЖС (наш.дом.рф), раздел объекта
Ограничение: Есть лаг регистрации и привязка к объекту реестра: у одного ЖК бывает несколько объектов (корпуса и очереди подаются отдельными декларациями).
Доходность от аренды
Отношение годового дохода к цене лота. Доход считается от фактических ставок посуточной и долгосрочной аренды в районе с вычетом простоя и комиссии управляющей компании.
Источник: Ставки аренды района + параметры лота
Ограничение: Это расчёт-ориентир, а не гарантия: загрузка курортного объекта зависит от сезона, качества управления и года ввода.
Расстояние до моря
Расстояние по прямой от координат объекта до береговой линии, округлённое до сотен метров.
Источник: Координаты объекта
Ограничение: По прямой, а не пешком: в Сочи рельеф, и реальный путь бывает вдвое длиннее.
Рейтинг REALTY 5 и индекс инвестиционной привлекательности
Место в рейтинге — по числу зарегистрированных ДДУ на квартиры за период (месяц, 3 месяца, год, всё время) по данным ЕИСЖС (наш.дом.рф). Берётся последний полный месяц реестра: месяц, в котором сделок меньше 30 % от медианы шести предыдущих, считается ещё не опубликованным (реестр выкладывает данные с лагом). При равенстве сделок выше тот, у кого выше темп за полгода.
Движение ▲▼ — разница между местом в прошлом периоде той же длины и текущим. Для месяца и 3 месяцев это предыдущие месяц и 3 месяца; для года и «всего времени», где прошлого периода в реестре нет, — тот же рейтинг, посчитанный месяцем раньше. «Новый» — у объекта не было зарегистрированных сделок в прошлом периоде. Плитка тепловой карты пропорциональна числу сделок, цвет — величине сдвига (зелёный — вверх, красный — вниз, серый — без изменений).
Индекс инвестиционной привлекательности (0–100) — среднее трёх процентилей среди объектов с продажами за последние 6 месяцев:
- Темп продаж — ДДУ в месяц за последние 6 месяцев.
- Рост цены метра в сделках — медиана помесячной средней цены м² по ДДУ за последние полгода против предыдущего полугодия. Медиана месяцев, а не средняя: одна оптовая сделка по сниженной цене иначе даёт «рост» в десятки процентов. Нужно не меньше 3 сделок и двух месяцев с продажами в каждом полугодии.
- Цена против города — медиана цены м² свободных лотов объекта против медианы тех же показателей по всем объектам города (не меньше 5 объектов). Дешевле города — выше балл. Лоты считаются по тем же правилам, что и в карточке: исчезнувшие из шахматки лоты не учитываются, цены метра дальше чем втрое от медианы объекта — тоже.
Процентиль — доля объектов, у которых показатель хуже. «Выбор REALTY 5» — 3 объекта с наибольшим индексом, у которых посчитаны все три показателя. Индекс сравнивает объекты между собой по опубликованным данным и не является инвестиционной рекомендацией.
Ограничение: в реестре ДДУ нет апартаментов, отелей и объектов, проданных по договорам купли-продажи; реестр связан не со всеми объектами каталога, покрытие расширяется.
Машинные версии страниц
Любую статью и карточку объекта можно получить чистым Markdown — без меню и вёрстки: добавьте.mdк адресу страницы. В зеркале стоят прямой ответ, таблицы параметров, разбор, вопросы-ответы и подпись с датой актуальности. Полное описание сайта для ИИ-систем — /llms.txt.
Цитирование разрешено со ссылкой на страницу-источник.
Вопросы о данных
Откуда REALTY 5 берёт цены и наличие лотов?
Из шахматок объектов — витрин, где застройщик ведёт свой фонд. Синхронизация идёт каждые 15 минут, поэтому цена на карточке совпадает с ценой у застройщика на тот же момент. Лоты-дубли (один и тот же лот под двумя именами корпуса) исключаются из счётчиков: без этого счётчик свободных завышался почти на сотню по одному объекту.
Чем распроданность отличается от количества сделок?
Распроданность — доля лотов со статусом «продано» или «бронь» в шахматке на дату среза, то есть состояние витрины. Сделка — зарегистрированный договор, который появляется в государственном реестре с лагом в несколько недель. Мы публикуем оба показателя, но не подменяем один другим: распроданность быстрее, ДДУ из ЕИСЖС достовернее как факт.
Можно ли цитировать данные REALTY 5?
Да, со ссылкой на страницу-источник. У каждой статьи и карточки объекта есть машинная версия в Markdown: достаточно добавить .md к адресу страницы — например, realty5.ru/articles/<адрес>.md. В зеркале стоит дата актуальности и указание, из чего получено число.
Что делать, если цифра на сайте расходится с реальностью?
Сообщить нам: цена, статус лота или срок сдачи могли измениться между синхронизациями, а данные реестра — обновиться задним числом. Мы проверяем по источнику и правим. Информация на сайте справочная и не является публичной офертой.