Короткий ответ. Наследственный договор — двусторонний, с обязанностями наследника и известным содержанием. Совместное завещание — общий документ супругов, отпадает при разводе. Оба не мешают наследодателю распорядиться имуществом при жизни и не отменяют обязательную долю.
Зачем понадобились новые инструменты
Обычное завещание закрывает не все жизненные ситуации. Пожилой собственник хочет, чтобы за ним ухаживали, и готов оставить квартиру тому, кто это делает, — но завещание не создаёт для наследника никаких обязанностей при жизни завещателя. Супруги хотят договориться, что после смерти первого всё остаётся второму, а после смерти второго переходит детям, — но два раздельных завещания каждый может переписать втайне от другого.
Наследственный договор и совместное завещание закрывают ровно эти дыры. Оба появились в законе одновременно, летом 2019 года, и оба до сих пор используются редко — во многом потому, что о них не знают ни собственники, ни их взрослые дети.
Наследственный договор: что в нём можно записать
Смысл конструкции — обменять будущее имущество на понятные действия. Стороны согласуют, кому переходят конкретные объекты, и что наследник должен делать до этого момента: помогать деньгами, обеспечивать уход, оплачивать содержание квартиры, не продавать семейный дом в течение какого-то срока после получения, содержать кота наследодателя.
Для Сочи типичный сценарий выглядит так: пожилой собственник дорогой квартиры у моря живёт один, дети далеко, и он договаривается с одним из родственников об уходе в обмен на будущий переход квартиры. Договор делает эти отношения прозрачными: обязанности зафиксированы, ожидания совпадают, тайных завещаний в тумбочке нет.
Часто эту конструкцию сравнивают с рентой, и сравнение полезно: рента переводит право собственности сразу, наследственный договор — только после смерти. Разбор рентной схемы — в статье продажа квартиры, полученной по ренте.
Слабое место, из-за которого договор не панацея
Здесь нужно быть предельно честными, потому что на этом месте разбиваются ожидания. Наследодатель сохраняет право совершать любые сделки со своим имуществом — продать, подарить, заложить, — даже если этим лишает контрагента всего, на что тот рассчитывал. Закон говорит об этом прямо, и обойти правило договором нельзя.
Плюс односторонний отказ. Наследодатель вправе выйти из договора в любой момент, оформив нотариальное уведомление; нотариус рассылает копии остальным сторонам в трёхдневный срок. Единственное, что получает наследник, — право на возмещение убытков, которые он понёс, исполняя договор. То есть потраченное на уход и содержание можно попытаться вернуть, а вот квартиру — нет.
Отсюда наш практический вывод: наследственный договор хорош как инструмент договорённости между людьми, которые друг другу доверяют, и плох как гарантия для того, кто вкладывает деньги. Если задача — именно гарантия, работают другие механизмы: рента с переходом права или сделка с сохранением пожизненного проживания.
Совместное завещание супругов
Это единый документ мужа и жены, где они распоряжаются и совместным, и личным имуществом каждого. Можно предусмотреть последовательность: после смерти одного всё достаётся пережившему супругу, после смерти второго — детям, включая детей от предыдущих браков, если стороны так решили.
Формальности строгие: нотариальное удостоверение и видеофиксация подписания, если супруги против неё не возражают. Видеозапись — сильный аргумент в будущем споре о дееспособности, и это заметный плюс по сравнению с обычным завещанием, где такой практики обычно нет.
Ограничение принципиальное: совместное завещание живёт, пока живёт брак. Развод или признание брака недействительным лишает его силы. И ещё одна деталь, о которой мало пишут: заключённый позже наследственный договор отменяет ранее составленное совместное завещание супругов.
Что не меняется ни при каком инструменте
Обязательная доля выше любых договорённостей. Нетрудоспособные близкие получат своё независимо от того, что подписано, — причём учитываются и доли, которые возникли уже после заключения договора, например если родитель наследодателя достиг пенсионного возраста позже. Механику мы разобрали в материале обязательная доля в наследстве.
Не меняются и налоговые правила: наследство не облагается налогом на доходы, а минимальный срок владения для последующей продажи составляет три года со дня открытия наследства.
Мнение агентства REALTY 5
Наша позиция: оба инструмента полезны, но продаются рынком как «надёжнее завещания», и это преувеличение. Надёжность здесь не в юридической конструкции, а в отношениях сторон — юридически наследодатель остаётся хозяином положения до последнего дня.
Оценка основана на нашей практике консультаций по наследственному планированию в Сочи: клиенты приходят с запросом «сделать так, чтобы наверняка», и почти всегда после разбора выбирают не договор, а связку из завещания и прижизненного оформления отношений — ренты или дарения с условиями проживания.
Кому подойдёт наследственный договор: семьям, где нужен уход за пожилым собственником и все стороны друг другу доверяют. Кому подойдёт совместное завещание: супругам в устойчивом браке с детьми от разных браков, где важно зафиксировать общий план и не переписывать его втайне.
Как поступили бы мы: обсуждали бы наследственный договор только там, где у наследника нет крупных денежных вложений в объект. Если вложения планируются — переводили бы разговор в плоскость ренты или прижизненной сделки, где право собственности переходит сразу.
Чего избегать: расчёта на то, что договор «привяжет» квартиру. Не привяжет: продажа объекта при жизни наследодателя законна, и обратной силы у неё нет.
Марина, эксперт по наследственным сделкам REALTY 5. По состоянию на 1 августа 2026 года.
Полезное рядом: завещание на квартиру, квартира в подарок или по завещанию, нотариальная сделка: когда обязательна, как оспорить завещание.
REALTY 5 консультирует собственников в Сочи по передаче недвижимости наследникам. Оставьте заявку. Обновлено 1 августа 2026.
