Новые правила определения ВРИ земельного участка с 1 марта 2026 года
Елена СоболеваОбновлено 29 июля 2026 г.
Коротко
С 1 марта 2026 года вступил в силу Федеральный закон от 31 июля 2025 года № 295-ФЗ, который переписал правила определения и изменения вида разрешённого использования земельного участка. До этого в Земельном кодексе не было даже определения ВРИ — смысл термина выводили из судебной практики, и на этом строились годами тянущиеся споры с администрациями. Теперь определение закреплено прямо: ВРИ — это разрешённая на участке деятельность, включая пространство над и под ним. Виды разделены на три группы. Основные собственник выбирает самостоятельно из градостроительного регламента своей территориальной зоны — без согласований и разрешений. Условно разрешённые требуют отдельного решения местной администрации и вносятся в ЕГРН. Вспомогательные допускаются только вместе с основным видом и в ЕГРН не вносятся вовсе. Важное ограничение: арендаторы и пользователи государственной и муниципальной земли самостоятельность выбора потеряли — решение принимает собственник, то есть публичное образование. Ранее установленные ВРИ продолжают действовать: менять их никто не обязан, это право владельца, а не обязанность. Практический смысл реформы — снять серую зону, в которой одно и то же использование участка в одном муниципалитете считалось законным, а в соседнем — нарушением.
Размер текста
Вид разрешённого использования — самый недооценённый параметр земельного участка. Люди изучают площадь, рельеф, коммуникации и вид на море, а потом выясняется, что на этой земле нельзя построить то, ради чего её покупали. С 1 марта 2026 года правила игры описаны заметно яснее: заработал Федеральный закон от 31 июля 2025 года № 295-ФЗ.
Что такое ВРИ и почему из-за него столько споров
ВРИ определяет, какая деятельность на участке допустима: индивидуальное жилищное строительство, ведение садоводства, гостиничное обслуживание, магазины, объекты отдыха. От него зависит, выдадут ли уведомление о планируемом строительстве, поставят ли объект на учёт, можно ли легально сдавать построенное туристам и по какой ставке считается земельный налог.
Парадокс в том, что до 1 марта 2026 года в Земельном кодексе не было определения самого термина. Его содержание выводилось из градостроительного законодательства и судебной практики, и именно поэтому одна и та же ситуация в разных муниципалитетах трактовалась по-разному.
Как было
Собственник смотрел классификатор ВРИ и правила землепользования и застройки, выбирал вид, подавал заявление — и дальше начиналась лотерея. Спорные вопросы: можно ли применить вспомогательный вид без основного, вправе ли арендатор менять использование, что делать, если фактическое использование объекта капитального строительства не совпадает с ВРИ участка. Ответы формировались судами, то есть задним числом и дорого.
Как стало с 1 марта 2026 года
Появилось определение
ВРИ закреплён в законе как разрешённая на участке деятельность, включая пространство над участком и под ним. Формулировка выглядит академической, но снимает сразу пласт споров — например, о подземных сооружениях и надстройках.
Три вида и разный порядок
Основные виды — собственник выбирает самостоятельно из градостроительного регламента своей территориальной зоны. Никаких дополнительных разрешений и согласований не требуется.
Условно разрешённые виды — нужно отдельное разрешение местной администрации, обычно с процедурой публичных слушаний. Сведения вносятся в ЕГРН.
Вспомогательные виды — устанавливаются только совместно с основным и не могут быть единственным видом использования. В ЕГРН не вносятся.
Арендаторы государственной земли потеряли самостоятельность
По участкам в государственной и муниципальной собственности выбор вида использования принадлежит собственнику. Для Сочи, где значительная часть коммерчески привлекательной земли не находится в частной собственности, это существенное ограничение.
Ранее установленные ВРИ действуют
Менять их не нужно. Это право, а не обязанность.
Объединение участков стало гибче
Впервые допускается объединение участков с разными видами разрешённого использования при соблюдении условий: один собственник, одна категория земель, одна территориальная зона.
Определите территориальную зону участка по публичной кадастровой карте или через администрацию.
Откройте градостроительный регламент этой зоны в ПЗЗ и найдите перечни основных, условно разрешённых и вспомогательных видов.
Сопоставьте с планами. Если нужный вид — основной, подавайте заявление в Росреестр через МФЦ, Госуслуги или сайт ведомства. Если условно разрешённый — начинайте с администрации.
Проверьте зоны с особыми условиями. Наличие охранной зоны или ограничений по генплану способно перечеркнуть любой ВРИ.
Сочинская специфика
В Сочи вопрос ВРИ острее, чем где-либо в крае, по трём причинам. Первая — генплан до 2044 года и функциональное зонирование, которое во многих местах не совпадает с ожиданиями собственников. Мы разбирали это в материале про генплан Сочи до 2044 года.
Вторая — гостевые дома. Огромный пласт сочинской экономики построен на участках с ВРИ под ИЖС или садоводство, на которых фактически ведётся гостиничная деятельность. Новая система не легализует это автоматически: гостиничное обслуживание — самостоятельный вид использования, и в жилых зонах его в регламенте может просто не быть.
Третья — соседство с особо охраняемыми территориями и землями нацпарка, где регламент задаётся не только ПЗЗ. Что выбрать под дом и чем отличаются форматы, мы разбирали в статьях СНТ или ИЖС в Сочи и перевод земли из сельхоз в ИЖС.
И отдельно: неиспользуемый или используемый не по назначению участок — это уже не абстрактный риск. Основания для изъятия описаны в материале про изъятие участка за неиспользование, а с 1 марта 2026 года к обязанностям владельца добавилась ещё и борьба с инвазивными растениями.
Мнение агентства REALTY 5
Наша позиция: ВРИ нужно проверять до покупки, а не после. Реформа 2026 года сделала правила прозрачнее, но она не превращает участок под садоводство в участок под гостиницу. Прозрачность работает в обе стороны: раньше в неопределённости можно было отсидеться, теперь регламент читается однозначно — и контролирующими органами тоже.
Как поступили бы мы: перед покупкой участка в Сочи всегда запрашивали бы градостроительный план земельного участка. Это единственный документ, который показывает реальные возможности застройки, а не догадки по кадастровой карте.
Чего избегать: покупки «под будущую смену ВРИ» на словах продавца. Если вид использования не позволяет вашу задачу сегодня — исходите из того, что не позволит и завтра, пока не увидите документ об обратном.
REALTY 5 проверяет ВРИ, зонирование и ограничения по участку до сделки. Оставьте заявку или посмотрите участки в каталоге. Обновлено 29 июля 2026.
Нет. Виды разрешённого использования, установленные до 1 марта 2026 года, сохраняют силу. Приведение их в соответствие с новым порядком — право собственника, а не обязанность. Заняться этим стоит в двух случаях: если вы планируете строительство, которое текущий ВРИ не допускает, или если готовите участок к продаже и хотите снять у покупателя вопросы.
Чем вспомогательный ВРИ отличается от основного?+
Основной вид — это самостоятельное назначение участка, ради которого он используется. Вспомогательный существует только как дополнение к основному и не может быть единственным. По новым правилам сведения о вспомогательных видах в ЕГРН не вносятся — они следуют из градостроительного регламента и наличия основного вида.
Как изменить ВРИ участка в населённом пункте?+
Сначала определите свою территориальную зону — через публичную кадастровую карту, Национальную систему пространственных данных или в администрации. Посмотрите градостроительный регламент этой зоны в правилах землепользования и застройки. Если нужный вид числится в основных — подайте заявление о внесении изменений в ЕГРН через МФЦ, Госуслуги или сайт Росреестра. Если он условно разрешённый — сначала нужно решение администрации.
Могут ли арендаторы муниципальной земли поменять ВРИ?+
Самостоятельно — нет. По новым правилам выбор вида разрешённого использования по участкам в государственной и муниципальной собственности принадлежит собственнику. Арендатор может инициировать вопрос, но решает его орган, распоряжающийся землёй, и обычно в рамках условий действующего договора аренды.
Что с сельхозземлями?+
Для земель сельскохозяйственного назначения сохраняется особый порядок: изменение вида использования требует согласования с региональными органами власти. Отдельно с 1 марта 2026 года ужесточён порядок для перевода сельхозземель под добычу полезных ископаемых. Тема перевода категории разобрана у нас в отдельной статье.
