Продажи новостроек падают, а цены растут: почему так и что показывают данные за десять лет

Логика обывателя: если людей, готовых покупать, стало меньше, цены должны упасть. В новостройках 2026 года этого не происходит. Данные по рынку показывают: продажи слабые, а метр дорожает. Ниже цифры и объяснения экспертов, которые приводит РБК Недвижимость.

Что показывают числа

Единый ресурс застройщиков (ЕРЗ) посчитал по данным СберИндекса и Росреестра, как изменилась цена метра в новостройках за десять лет:

За десять лет в Москве новостройки дешевели только в 2023 году, и то на 1,5%. Цифры краевые: по Краснодарскому краю в целом, а не по одному Сочи. Сочинские данные мы разбираем отдельно: новостройки Сочи подорожали на 14,2% за третий квартал и продажи ДДУ в Сочи по реестру.

Продажи при этом падают

Аналитики, на которых ссылается РБК, оценили октябрь 2026 года по России: сделок в новостройках на 28,3% меньше, чем год назад (около 60,1 тыс. тогда и около 43 тыс. сейчас). Средняя проданная квартира стала меньше: 45 м², минимум за четыре года. Метр в проданных лотах при этом стоил в среднем 209,9 тыс. рублей, на 6,8% дороже, чем год назад. Полная стоимость среднего лота выросла меньше, на 4,7%, до 9,4 млн рублей, именно потому, что квартиры стали компактнее. Выручка застройщиков за месяц упала на 24,9%, до 406,6 млрд рублей.

В Москве за три квартала заключено около 38 тыс. сделок в новостройках, на 36% меньше, чем годом раньше, это самый низкий показатель с 2017 года.

Почему цена не следует за спросом

Меняется состав предложения. Основательница bnMAP.pro Ирина Доброхотова приводит пример Старой Москвы: за пять лет доля комфорт-класса упала на 16 процентных пунктов, до 33,5%, а бизнес-класс занял 54%. Средняя цена метра растёт просто потому, что в продаже стало больше дорогих квартир. Каждая отдельная квартира при этом не обязательно дорожала.

Застройщика держит проектное финансирование. У девелопера есть финансовая модель проекта, обязательства перед банком и план выручки. Резкое снижение цен ломает эту модель, поэтому он предпочитает точечные скидки и особые условия покупки, а не пересмотр цен на весь дом.

Квартиру воспринимают как «вечную ценность». Руководитель центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко отмечает, что застройщики готовы ждать покупателя, а не торопиться продавать дешевле.

К этому добавляется структурная причина: из-за отсутствия новых проектов в массовом сегменте предложение сжимается. В Москве, например, новые проекты массового сегмента не выходили больше года.

Что делать покупателю

• Смотрите не на среднюю цену метра по рынку, а на цену конкретного дома и на то, что в неё входит.
• Торгуйтесь не о прайсе, а об условиях: скидка, рассрочка, субсидия на ставку, отделка в подарок. Это то, что застройщик готов давать.
• Сравнивайте предложение застройщика со вторичным рынком в том же районе. Что дешевле, видно по расчёту в каталоге.
• Не ждите падения цен как стратегии: аналитики из источников статьи называют причины, по которым резкого снижения не ожидают, но гарантий никто не даёт.

Условия рассрочки и их риски разобраны в материале «Рассрочка от застройщика в Сочи».

Источники: расчёты ЕРЗ по данным СберИндекса и Росреестра, РБК Недвижимость от 5.11.2026; данные аналитиков по октябрю 2026, РБК Недвижимость от 13.11.2026; оценки Метриума, bnMAP.pro и IRN.RU.