Доходность апартаментов с управляющей компанией: калькулятор
Управляющая компания обещает загрузку и доходность; собственник получает то, что остаётся после её доли, эксплуатации и налогов. Калькулятор берёт за основу нашу модель района и позволяет вписать любые обещанные цифры. Модель и ставки проверены 30 сентября 2026.
Параметры сдачи
по умолчанию — модель района, как на /dohodnost«Доход за проданную ночь» — выручка, делённая на проданные ночи: средняя по году, с сезонностью и рыночным трендом 2026 года (побережье −20 % к выручке 2024-го). Загрузка по модели района — 75 % при управлении отельной УК. Налог на имущество посчитан по закону: 16 800 ₽ в год.
Мне обещают доходность…
Чувствительность: загрузка × доля УК
Доходность, % годовых, при вашей цене ночи и расходах.
| Доля УК ↓ / загрузка → | 50 % | 60 % | 70 % | 80 % | 90 % |
|---|---|---|---|---|---|
| 25 % | 4,2 | 5,1 | 5,9 | 6,8 | 7,7 |
| 30 % | 3,7 | 4,6 | 5,4 | 6,1 | 6,9 |
| 35 % | 3,3 | 4,1 | 4,8 | 5,5 | 6,2 |
| 40 % | 2,9 | 3,6 | 4,2 | 4,8 | 5,5 |
| 50 % | 2,1 | 2,6 | 3,1 | 3,5 | 4 |
- Проданных ночей
- 274 из 365
- Выручка за год
- 1 473 596 ₽
- Управляющая компания 35 %
- −515 759 ₽
- Эксплуатация и прочее
- −235 775 ₽
- Налог на доход
- −88 416 ₽
- Налог на имущество
- −16 800 ₽
- Собственнику в год
- 616 846 ₽
- В месяц
- 51 404 ₽
Из каждых 100 ₽ выручки до собственника доходит 42 ₽. Подробный расчёт по месяцам и районам — на странице «Реальная доходность».
Как считаем
Выручка за год — доход за проданную ночь, умноженный на число проданных ночей. Из неё вычитаем долю управляющей компании, эксплуатацию с коммуналкой и туристическим налогом, налог на доход собственника и налог на имущество. Остаток — чистый доход, делим его на цену покупки и получаем доходность; обратное число — срок окупаемости.
По умолчанию значения берутся из модели района, которая откалибрована по опубликованным данным и применяет поправку на рынок 2026 года — выручка побережья ниже уровня 2024-го. «Доход за проданную ночь» здесь — средняя по году с учётом сезонности, а не цена августовской ночи из рекламы: умножать пиковую цену на 365 нельзя, зимние месяцы дешевле и с меньшей загрузкой.
Налог на доход зависит от статуса собственника: самозанятый платит 4 % с доходов от физлиц и 6 % с доходов от юрлиц (при сдаче через управляющую — 6 %), но не может сдавать нежилые помещения и зарабатывать больше 2,4 млн ₽ в год; ИП на УСН 6 % с взносами за себя; физлицо — НДФЛ по прогрессивной шкале. Налог на имущество считается по ставкам Сочи: для апартаментов 0,2 % без вычета.
Два полезных приёма. Таблица чувствительности показывает, как мало нужно, чтобы доходность упала: минус десять пунктов загрузки и плюс пять процентов в доле УК. А поле «мне обещают X %» рассчитывает, какая загрузка для этого нужна, и честно сообщает, когда обещание недостижимо.
Допущения и откуда числа
- Доля управляющей 35 % и эксплуатация с коммуналкой и туристическим налогом 16 % выручки — по данным модели; туристический налог в Сочи в 2026 году — 2 %.
- Доходность — до учёта кредита: это отношение чистого дохода к цене покупки, а не к вашим вложенным деньгам.
- Модель есть для 13 районов Сочи; для других городов данных недостаточно, и мы не переносим сочинские цифры.
- Это оценка со встроенной погрешностью; результат зависит от объекта, отделки и управляющей компании.
Ставки и лимиты проверены 30 сентября 2026; все числа и источники — на странице «Откуда наши числа».
Пример: апартаменты 30 м² за 12 млн ₽ в Адлере
Модель района: доход за проданную ночь 5 383 ₽, загрузка 75 % (274 ночей), выручка 1,5 млн ₽, доля УК 35 %. Собственнику остаётся 616 846 ₽ в год — 5,1 % годовых, окупаемость около 19 лет. Если в презентации стоят цена ночи 12 000 ₽, загрузка 70 % и доля УК 30 %, те же апартаменты дадут 12,1 %: рекламная цифра выше модельной в 2,4 раза, и разница — в цене ночи и загрузке, которые нужно проверять.
Частые вопросы
Какая реальная доходность у апартаментов с управляющей?
Для студии 30 м² за 12 млн ₽ в Адлере по нашей модели — около 5,1 % годовых после УК и налогов. Результат зависит от района, цены ночи и загрузки: подставьте свои значения или значения из презентации застройщика.
Почему доходность в презентации выше, чем в калькуляторе?
Презентации считают от валовой выручки в сезон: цену пиковой ночи умножают на число ночей с оптимистичной загрузкой и не вычитают долю УК, налоги и эксплуатацию. Здесь вычитается всё, что платит собственник.
Какая загрузка нужна для доходности 10 %?
Впишите 10 в поле «Мне обещают доходность» — калькулятор рассчитает нужную загрузку при вашей цене ночи и расходах и скажет, если она выше реальной. Часто для обещанных двузначных цифр требуется загрузка, недостижимая в среднем за год.
Кто платит налог на доход при сдаче через УК?
Собственник. Компания платит налог со своей комиссии, а доход от сдачи — ваш: в зависимости от статуса это самозанятость, УСН или НДФЛ. Калькулятор применяет выбранный режим; апартаменты нельзя сдавать как самозанятый.
Учитывается ли рост цены квартиры?
В этом калькуляторе нет: он считает доход от сдачи. Рост стоимости как сценарий есть в полном калькуляторе на странице «Реальная доходность».
Чем инструмент отличается от страницы «Реальная доходность»?
Там — подробная модель по месяцам и районам. Здесь — сценарный анализ: можно ввести обещанные цифры, увидеть чувствительность и обратный расчёт загрузки для обещанной доходности.