Калькулятор ипотеки с досрочным погашением и маткапиталом
Введите цену, взнос и срок — калькулятор покажет платёж и переплату. Затем добавьте ежемесячную доплату или разовый платёж: увидите, на сколько лет короче станет кредит и сколько процентов вы не отдадите банку. Ставки программ проверены 30 сентября 2026.
Средневзвешенная по рынку на первичку сейчас 18,73 % (спроси.дом.рф, 23.09.2026); у банков 15,9–19,4 %.
Досрочное погашение
Платёж остаётся прежним, кредит закрывается раньше — так выгоднее по процентам.
Остаток долга по годам
- Сумма кредита
- 8 400 000 ₽
- Ставка
- 18,73 %
- Переплата по графику банка
- 23 850 248 ₽
- Переплата с досрочкой
- 10 462 847 ₽
- Срок кредита
- 10 лет 3 мес
Как мы считаем
Расчёт идёт по месяцам, а не по одной формуле аннуитета. Каждый месяц часть платежа закрывает проценты на остаток долга, остальное уменьшает сам долг. Поэтому ранние платежи почти целиком состоят из процентов, а досрочная доплата в первые годы экономит намного больше, чем такая же доплата в конце срока.
Комбо-ипотека считается двумя частями. Если кредит больше лимита программы, часть до лимита идёт по льготной ставке, остаток — по рыночной. Досрочные деньги мы направляем сначала в более дорогую часть долга: это выгоднее заёмщику, а банки, как правило, позволяют выбрать, какой кредит гасить.
У семейной ипотеки субсидия длится не дольше 15 лет. После этого ставка, по письму Банка России от 09.10.2026, не может быть выше меньшего из двух: ставка договора + 4 п.п. или ключевая ставка + 3 п.п. Калькулятор считает остаток по этому потолку с сегодняшней ключевой ставкой.
Есть два способа досрочного погашения. «Сократить срок» оставляет платёж прежним, кредит закрывается раньше: так экономия по процентам максимальная. «Уменьшить платёж» оставляет срок, а платёж снижается: так проще бюджету, но банку вы отдадите больше процентов.
Маткапитал и программы
Маткапитал на первого ребёнка с 1 февраля 2026 года — 728 922 ₽. Его можно направить на первоначальный взнос или на погашение основного долга; в калькуляторе он добавляется к взносу галочкой. Большой взнос влияет на программу: по льготным ставкам он обязан быть от 20 %, а при взносе от 50 % ставка семейной ипотеки — 6 % при любом числе детей.
Семейная ипотека с 1 октября 2026 года для Краснодарского края: 10 % и лимит 6 млн ₽ при одном ребёнке, до 2 % и 10 млн ₽ при пяти и более. IT-ипотека — 6 % до 9 млн ₽. Дальневосточная ипотека (2 %) действует только на Дальнем Востоке, для Сочи недоступна.
Допущения и откуда числа
- Рыночная ставка — 18,73 %: средневзвешенная на первичку по обзору спроси.дом.рф от 23.09.2026; у банков разброс 15,9–19,4 %. Вы можете ввести свою.
- Ключевая ставка Банка России — 14 % (решение 11.09.2026, следующее заседание 23.10.2026).
- Платежи аннуитетные, ставка фиксированная; страхование, комиссии и изменение ставки банком в расчёт не входят.
- Досрочный платёж вносится сразу после очередного ежемесячного; банку обычно нужно заранее подать заявление — срок указан в вашем договоре.
Ставки и лимиты проверены 30 сентября 2026; все числа и источники — на странице «Откуда наши числа».
Пример: 12 млн ₽, взнос 30 %, 20 лет
Кредит 8,4 млн ₽ по 18,73 % на 20 лет: платёж 134 376 ₽ в месяц, переплата 23,9 млн ₽ — почти как вся сумма долга. Если доплачивать по 20 000 ₽ в месяц, кредит закроется за 10 лет 3 мес. вместо 20 лет, а переплата составит 10,5 млн ₽. Экономия — 13,4 млн ₽ и 9 лет 9 мес.; сами доплаты (2,4 млн ₽) вернулись в уменьшение долга.
Частые вопросы
Что выгоднее: сократить срок или уменьшить платёж?
По деньгам выгоднее сократить срок: платёж остаётся прежним, долг гасится быстрее, и проценты начисляются на меньший остаток. Уменьшение платежа имеет смысл, если вам важнее снизить ежемесячную нагрузку. Калькулятор показывает оба варианта — переключите «Что делать с досрочным платежом».
Когда досрочное погашение выгоднее всего?
В первые годы кредита: тогда почти весь платёж состоит из процентов, и каждый внесённый рубль убирает проценты на годы вперёд. К концу срока тот же платёж экономит заметно меньше — проверьте, сдвинув «в какой месяц кредита» у разового платежа.
Можно ли погасить ипотеку маткапиталом?
Да, маткапитал направляют на первоначальный взнос или на погашение основного долга и процентов по ипотеке. В калькуляторе он добавляется к первому взносу; чтобы увидеть эффект от направления на долг позже, укажите его как разовый платёж.
Почему платёж семейной ипотеки через 15 лет может вырасти?
Субсидия государства по семейной ипотеке действует не дольше 15 лет. После неё банк может поднять ставку, но, по письму Банка России от 09.10.2026 № ИН-018-35/34, не выше меньшего из двух значений: ставка договора + 4 п.п. или ключевая ставка ЦБ + 3 п.п. При ставке 10 % и ключевой 14 % это 14 % — на остаток долга.
Откуда взяты ставки?
Рыночная — обзор ставок спроси.дом.рф на 23.09.2026; семейная с 1 октября 2026 — публикации «Ведомостей» и «Коммерсанта» от 24.09.2026 (страница Минфина на 30.09 ещё не обновлена); IT-ипотека — 6 % до 9 млн ₽. Дата проверки: 30 сентября 2026. Ставку любой программы можно поменять вручную.
Это предложение банка?
Нет. Это предварительный расчёт на ваших допущениях. Точные условия, страховку и возможность досрочного погашения по дням подтверждает банк.