Аренда или ипотека: что выгоднее — калькулятор сравнения
Сравнивать ежемесячный платёж по ипотеке и арендную плату нечестно: ипотека копит капитал, аренда — нет. Мы сравниваем итоговое богатство: что у вас будет через N лет, если купить, и что — если снимать и вложить сэкономленное в вклад. Ставки проверены 30 сентября 2026.
Ипотека
Аренда и допущения
Оценка модели для района: 32 500 ₽ — впишите свою, если знаете.
Допущения: аренда растёт на 7 %, цена квартиры — на 6 % в год (около инфляции), вклад — 13 % (средняя максимальная ставка топ-10 банков, ЦБ, сентябрь 2026; с налогом на проценты свыше 1 млн ₽ × ключевая). Расходы владельца сверх аренды — налог на имущество, резерв на ремонт, страховка: 5 613 ₽/мес. Разовые расходы покупки: 52 000 ₽.
Ваше богатство по годам
Покупка: цена квартиры − остаток долга + накопленные разницы. Аренда: первый взнос с процентами + накопленные разницы.
А если цена и вклад будут другими?
Разница «покупка минус аренда» через 10 лет, млн ₽. Плюс — выгоднее покупать, минус — снимать.
| Ставка вклада ↓ / рост цены в год → | 0 % | 3 % | 6 % | 9 % |
|---|---|---|---|---|
| 13 % | −29 | −24,9 | −19,5 | −12,6 |
| 10 % | −23,2 | −19 | −13,7 | −6,8 |
| 8 % | −19,9 | −15,8 | −10,4 | −3,5 |
| 6 % | −17,1 | −13 | −7,6 | −0,7 |
- Платёж по ипотеке
- 134 376 ₽/мес
- Аренда сейчас
- 32 500 ₽/мес
- Богатство при покупке
- 14 223 115 ₽
- Богатство при аренде
- 33 756 717 ₽
- Остаток долга в конце
- 7 267 057 ₽
- Квартира стоит (сценарий)
- 21 490 172 ₽
Ставка вклада 13 % — это сегодняшний уровень при ключевой 14 %. Если ставки упадут, вывод может смениться — смотрите таблицу «А если…» слева.
Как мы считаем
Обе стороны тратят одинаковую сумму в месяц. Покупатель платит по ипотеке и расходы владельца — налог на имущество, резерв на ремонт, страховку. Арендатор платит аренду. Кто тратит меньше, тот откладывает разницу на вклад. Первый взнос и разовые расходы покупки арендатор тоже кладёт на вклад.
В конце срока у покупателя — квартира по сценарию цены минус остаток долга плюс то, что он накопил. У арендатора — вклад с процентами. Проценты по вкладу считаются с налогом: 13 % с суммы выше 1 млн ₽, умноженного на ключевую ставку, за год. Эти два числа и сравниваются.
Аренда растёт каждый год на заданный процент, платёж по ипотеке — нет. Это главное, что делает покупку выгоднее со временем. Мы показываем год, начиная с которого покупка выходит вперёд, если это происходит.
Что решает ответ
Три допущения: рост цены квартиры (по умолчанию 6 % в год), рост аренды (7 %) и ставка вклада (13 %, средняя максимальная ставка топ-10 банков по данным ЦБ за вторую декаду сентября 2026). Поэтому под расчётом стоит таблица: разница «покупка минус аренда» для четырёх ставок вклада и четырёх сценариев роста цены. Смотрите не на одну цифру, а на то, при каких условиях ответ меняется.
Не учтены издержки продажи квартиры в конце срока (агент, возможный налог при владении менее минимального срока) — они уменьшают результат покупателя на несколько процентов цены. Не учтена и ценность «своего жилья»: возможность ремонтировать, не съезжать по просьбе хозяина, передать наследникам. Это не считается в рублях, но может перевесить.
Допущения и откуда числа
- Аренда квартиры — оценка нашей модели по району и площади (для Адлера 40 м² — 32 500 ₽ в месяц); вы можете ввести свою.
- Рыночная ипотека 18,73 %, семейная — по числу детей (в сравнении — один ребёнок); комбо-ипотека при превышении лимита.
- Расходы владельца сверх аренды: налог на имущество по ставкам Сочи, резерв на ремонт 0.5 % цены в год, страховка 4 000 ₽ в год. Управляющая компания и коммунальные платежи есть и у арендатора, поэтому в сравнение не входят.
- Ставка вклада 13 % держится весь срок — это сегодняшний уровень при ключевой ставке 14 %; если ставки снизятся, ползунок стоит сдвинуть.
Ставки и лимиты проверены 30 сентября 2026; все числа и источники — на странице «Откуда наши числа».
Пример: студия 40 м² за 12 млн ₽ в Адлере, 10 лет
Ипотека 18,73 % на 20 лет со взносом 30 % даёт платёж 134 376 ₽ против аренды 32 500 ₽. При допущениях по умолчанию (цена +6 % в год, аренда +7 %, вклад 13 %) через 10 лет богатство покупателя — 14,2 млн ₽, арендатора — 33,8 млн ₽. При рыночной ставке ипотеки аренда в этом примере выигрывает по всей сетке допущений: даже при вкладе 6 % и росте цены 9 % в год покупка уступает 0,7 млн ₽.
С семейной ипотекой (один ребёнок, 10 % до 6 млн ₽, остаток по рыночной) платёж — 96 294 ₽, и разрыв сокращается до 10,3 млн ₽ в пользу аренды. Вывод не универсален: он держится на низкой арендной доходности Сочи (аренда в год составляет около 3,3 % цены квартиры) и высокой ставке по вкладам.
Частые вопросы
Что выгоднее: снимать квартиру или брать ипотеку?
Зависит от соотношения ставки по ипотеке, ставки вклада, роста цены и аренды. В нашем примере для Адлера при рыночной ипотеке 18,73 % выгоднее снимать и вкладывать разницу. Введите свои цену, аренду и допущения — калькулятор покажет итог через ваш горизонт.
Почему сравнивается богатство, а не платёж?
Платёж по ипотеке включает погашение долга — это накопление, а не расход. Аренда — расход безвозвратный. Сравнение платежей искажает картину в обе стороны; сравнение капитала через N лет — честнее.
Как учитывается вклад и налог на проценты?
Разница между тратами покупателя и арендатора откладывается на вклад под заданную ставку (по умолчанию 13 %). С процентов выше 1 млн ₽ × ключевая ставка (14 %) за год удерживается 13 %.
При какой цене квартиры покупка выходит вперёд?
Смотрите таблицу «А если цена и вклад будут другими?»: знак «+» означает, что при таком сочетании выгоднее покупать. Чем выше рост цены и ниже ставка вклада, тем вероятнее плюс. Точка выхода вперёд по годам показана справа.
Учитывает ли расчёт налоговый вычет?
Нет: вычет зависит от вашей зарплаты и уплаченного налога и считается в отдельном инструменте «Налоговый вычет». Он уменьшает стоимость покупки и сдвигает результат в пользу покупки.
Подходит ли калькулятор для новостройки в Сочи?
Да, для новостройки и вторички цена берётся из вашего ввода или подставляется из нашего каталога по ссылке на лот или комплекс. Для курортных апартаментов, которые покупают под сдачу, смотрите «Доходность с управляющей».