Калькулятор налогового вычета при покупке квартиры
Вернуть можно до 260 000 ₽ за покупку и до 390 000 ₽ за проценты по ипотеке на каждого собственника, но не быстрее, чем вы платите налог. Калькулятор считает НДФЛ с вашей зарплаты и раскладывает возврат по годам. Лимиты проверены 30 сентября 2026.
Ипотека (вычет за проценты)
Лимиты: 2 000 000 ₽ на покупку (возврат до 260 000 ₽) и 3 000 000 ₽ на проценты (до 390 000 ₽) на каждого собственника. Вычет за проценты — только по ипотеке и только на один объект. Возврат считаем по ставке 13 % от вычета.
Сколько вернут по годам (на одного собственника)
| Год после покупки | За покупку | За проценты | Всего за год |
|---|---|---|---|
| 1 | 156 000 | — | 156 000 |
| 2 | 104 000 | 52 000 | 156 000 |
| 3 | — | 156 000 | 156 000 |
| 4 | — | 156 000 | 156 000 |
| 5 | — | 26 000 | 26 000 |
- За покупку
- 260 000 ₽
- За проценты по ипотеке
- 390 000 ₽
- Вычет за покупку вернётся за
- 2 года
- Возврат в первый год
- 156 000 ₽
- Максимум по закону
- 650 000 ₽
Как считается вычет
Имущественный вычет (ст. 220 НК РФ) позволяет вернуть 13 % от расходов на покупку жилья в пределах 2 млн ₽ ₽ — это 260 000 ₽. Отдельно возвращают 13 % от процентов, уплаченных по ипотеке, в пределах 3 млн ₽ ₽ — до 390 000 ₽. Вместе — до 650 000 ₽ на человека. Вычет за проценты возможен только по ипотеке и только на один объект.
Возвращают не сумму целиком, а налог, который вы заплатили за год с дохода, облагаемого НДФЛ. Поэтому при зарплате 100 000 ₽ в месяц, когда за год удерживается 156 000 ₽ налога, вычет в 260 000 ₽ возвращается за два года, а не за один. Если налога не хватает, остаток переносится на следующие годы.
НДФЛ считается по прогрессивной шкале (ст. 224 НК РФ, с 2025 года): 13 % до 2,4 млн ₽ дохода в год, 15 % до 5 млн, 18 % до 20 млн, 20 % до 50 млн и 22 % выше. Калькулятор применяет её к вашей годовой зарплате; возврат считается по ставке 13 % от вычета — так устроены лимиты 260 и 390 тысяч.
У каждого собственника свои лимиты. Если квартиру купили двое супругов в равных долях, каждый получает вычет со своей половины; при цене от 4 млн ₽ оба выбирают лимит полностью. Вычет за покупку положен один раз в жизни, но его можно разделить между несколькими объектами до исчерпания лимита; этот инструмент считает один объект.
Допущения и откуда числа
- Лимиты 2 млн ₽ и 3 млн ₽ ₽ действуют на человека; источник — ст. 220 НК РФ, сверено с публикациями январь 2026.
- Доход стабильный, весь облагается НДФЛ; вычеты на детей и прочие не учитываются.
- Проценты по ипотеке считаются по графику без досрочных погашений; вычет берётся за проценты, уплаченные к концу каждого года, остаток переносится.
- Срок обращения в ФНС и документы на вычет не моделируются: возврат показан с первого года после получения права на вычет.
Ставки и лимиты проверены 30 сентября 2026; все числа и источники — на странице «Откуда наши числа».
Пример: квартира за 12 млн ₽, зарплата 100 000 ₽ в месяц
НДФЛ за год — 156 000 ₽. Без ипотеки вернут 260 000 ₽: 156 000 ₽ в первый год и 104 000 ₽ во второй. С ипотекой на 8,4 млн ₽ по 18,73 % на 20 лет к этому добавляется вычет за проценты: он упирается в лимит 3 млн ₽ ₽ процентов и даёт ещё 390 000 ₽, растянутые на годы. Итого — 650 000 ₽, примерно по 156 000 ₽ в год после второго года.
Частые вопросы
Сколько можно вернуть при покупке квартиры?
До 260 000 ₽ за покупку (13 % от 2 млн ₽ ₽) и до 390 000 ₽ за проценты по ипотеке (13 % от 3 млн ₽ ₽) на каждого собственника.
Почему налог возвращают не сразу?
Вернуть можно только налог, который вы уже заплатили. Если НДФЛ за год меньше суммы вычета, возврат растягивается на несколько лет: остаток вычета переносится на следующие годы.
Как супругам получить вычет вдвоём?
Каждый собственник имеет свой лимит вычета. При равных долях расходы делятся пополам; если цена квартиры выше 4 млн ₽, каждый может вернуть до 260 000 ₽ за покупку, а проценты по ипотеке делятся между созаёмщиками.
Можно ли получить вычет, если я не работаю?
Вернуть можно только уплаченный НДФЛ: у неработающего его нет. Вычет может заявить работающий супруг на свои доходы, если он собственник; пенсионеры могут перенести вычет на три предыдущих года.
Вычет за проценты можно получить на вторую квартиру?
Нет: вычет за проценты по ипотеке предоставляется один раз и только по одному объекту. Вычет за покупку можно дробить между объектами до лимита 2 млн ₽.
Калькулятор — это консультация ФНС?
Нет. Это ориентировочный расчёт. Точный размер возврата определяет налоговая по документам: договор, платёжки, справки 2-НДФЛ, выписка из ЕГРН. Эксперт REALTY 5 может помочь со сбором комплекта.