Квартира в собственности кажется самым надёжным активом. Но есть ситуации, в которых её теряют и владельцы с документами, и покупатели, заплатившие полную цену. Разберём их по группам и укажем, что говорит закон.
1. Долги: когда взыскание доходит до жилья
Приставы сначала взыскивают деньги, и только если их не хватает, переходят к другому имуществу. Порядок определяет ст. 69 закона «Об исполнительном производстве» и ст. 237 Гражданского кодекса.
Единственное жильё. Квартира, в которой должник и его семья постоянно живут и другого жилья у них нет, по общему правилу защищена от взыскания (ч. 1 ст. 446 ГПК РФ). Сумма долга, даже очень большая, сама защиту не снимает. Подробнее об этой защите при банкротстве мы писали в статье «Единственное жильё при банкротстве».
Исключение: чрезмерно большое жильё. Конституционный суд допустил продажу единственного незалогового жилья, если оно явно превышает разумные потребности семьи. Условия жёсткие: должнику и семье обеспечивают другое жильё не меньше местной нормы предоставления по соцнайму, переселение в другой населённый пункт без согласия не допускается, а продажа должна заметно погасить долг. Высокая цена квартиры сама по себе не причина: суд смотрит на обстоятельства семьи и смысл продажи.
Ипотечная квартира. Она заложена, поэтому продать её по требованию банка можно, даже если другого жилья нет. Но и банк не вправе обращать взыскание за любую просрочку: по ст. 54.1 закона «Об ипотеке» незначительное нарушение при явной несоразмерности требований стоимости залога основанием для взыскания не служит.
Отдельно суд учитывает злоупотребления. Если должник направил деньги, которые мог отдать кредиторам, на покупку жилья, чтобы спрятать их, защита может не сработать. Как идёт процедура, описано в статье про обращение взыскания на недвижимость должника.
2. Оспаривание сделки
Покупатель заплатил, получил ключи и живёт. Через время сделку оспаривают. Основания бывают такие:
- продавец на момент сделки был признан недееспособным или не мог понимать значение своих действий (ст. 171 и 177 ГК РФ); сам по себе пожилой возраст продавца основанием не является;
- продана квартира или доля ребёнка без предварительного разрешения органа опеки (ст. 37 ГК РФ, ст. 60 СК РФ);
- продавец действовал под влиянием обмана; если обманули не покупатель, а третьи лица, суд выясняет, знал ли покупатель об этом или должен был знать (ст. 179 ГК РФ);
- не было нотариального согласия супруга, о чём мы подробно писали в материале о согласии супруга.
Результат один: двусторонняя реституция по ст. 167 ГК РФ. Покупатель возвращает квартиру, продавец деньги. Если деньги продавец успел потратить, а он уже не платёжеспособен, покупатель остаётся без квартиры и без средств. Слова продавца «меня обманули мошенники» ещё не означают, что квартира вернётся к нему, но дело затянется на месяцы и годы.
