Часто считают, что хозяин квартиры тот, чьё имя в выписке из ЕГРН. Для квартиры, купленной в браке, это не так: по закону она общая, и распоряжаться ею один супруг может только с согласия второго. Продавец иногда об этом молчит, покупатель не знает, а потом приходит супруг и требует вернуть всё обратно.
Когда согласие нужно
Условие простое: недвижимость приобретена во время брака, и брачный договор не закрепил её за одним из супругов. Тогда любая сделка с распоряжением ею требует нотариально удостоверенного согласия другого: продажа, дарение, мена, рента, продажа доли. Правило закреплено в п. 3 ст. 35 Семейного кодекса.
Федеральная нотариальная палата сообщила, что за девять месяцев 2026 года нотариусы удостоверили 940 тыс. таких согласий. Чаще всего за ними приходили жители Москвы, Подмосковья и Петербурга. Для Сочи правило работает так же: прописка продавца роли не играет.
Что делает нотариус
Он не верит на слово, что квартира куплена до брака. Он запрашивает данные в ЗАГС и сравнивает даты. В примере, который привела ФНП, продавец утверждал, что участок куплен до свадьбы. Выяснилось, что покупка была в браке, а жена жила за границей. Продавец не хотел её беспокоить. Сделку не удостоверили.
Договор купли-продажи можно заключить в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение для обычной продажи квартиры не обязательно, а нотариус, который проверил бы супружество, в такой схеме отсутствует. Росреестр регистрацию проведёт. Но в ЕГРН появится отметка о том, что необходимое по закону согласие супруга не получено.
Для покупателя это плохой знак. При следующей продаже такой квартиры любой разумный покупатель увидит отметку и либо уйдёт, либо потребует снижения цены. Особенно неприятно, если к тому времени бывшие супруги развелись и найти второго уже трудно.
Риск оспаривания
Супруг, не дававший нотариального согласия, может обратиться в суд и добиваться признания сделки недействительной. Срок: год с того дня, когда он узнал или должен был узнать о сделке. Если суд согласится, стороны возвращают друг другу полученное: покупатель квартиру, продавец деньги. В реальности продавец деньги к этому моменту часто уже потратил, и покупатель остаётся и без квартиры, и без средств. Подробнее о том, как это работает, в статье про эффект Долиной.
Нотариусы напоминают и о бизнес-сделках: если долю в уставном капитале купили в браке, согласие супруга потребуется и там, когда нотариальная форма обязательна.
Как защититься покупателю в Сочи
- Спросите продавца о семейном положении в день покупки им квартиры. Дату возьмите из выписки ЕГРН или договора.
- Если продавец был в браке и брачного договора нет, требуйте нотариальное согласие супруга. Согласие должно относиться именно к этой квартире.
- Если есть брачный договор, прочитайте его: он может передавать квартиру одному из супругов.
- Когда продавец не из Сочи, подтверждения можно получить дистанционно, о способах рассказано в материале о дистанционных сделках.
- При любых сомнениях проводите сделку через нотариуса. Дополнительные расходы небольшие по сравнению со стоимостью квартиры.
О том, как супруги закрепляют имущество за собой заранее, написано в статье «Брачный договор и недвижимость».
Источники: п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ; разъяснения Федеральной нотариальной палаты, опубликованные РБК Недвижимостью 3.11.2026.
