«Лесочи» — загородный квартал таунхаусов в селе Пластунка (городской округ Сочи, улица Джапаридзе, 100), застройщик — ГК НОСТА. По каталогу застройщика на 22.10.2026 в квартале 182 таунхауса в 19 блоках трёх типов: свободно 44, в брони 3, продано 135 — продано 74 %. Формат — не квартира у моря и не вилла, а дом от 66 до 122 м² с ценой входа 29,2 млн ₽. Срок сдачи в карточке — III квартал 2026 года. В названии карточки указан бренд оператора Cosmos Stay: схему управления и сдачи домов в аренду смотрите в договоре с оператором, в данных каталога она не раскрыта.

Что осталось: две «двушки» против «трёшек»

Свободных домов 44, цены — от 29 216 000 до 44 457 000 ₽, медиана 40 190 500 ₽; метр — 320 000–450 000 ₽, медиана 350 000 ₽. Остаток делится на два формата. Двухкомнатных 10: 66,4–75,8 м², 29,2–33,4 млн ₽, медиана 30,06 млн ₽, метр 410–450 тысяч (медиана 440 000 ₽). Трёхкомнатных 34: 105,7–121,9 м², 37,0–44,5 млн ₽, медиана 40,93 млн ₽, метр 320–365 тысяч (медиана 340 000 ₽).

Малое дороже большого по метру почти на треть

Метр двухкомнатного дома дороже, чем трёхкомнатного, на 29 % (440 000 против 340 000 ₽ в медианах). По сумме разница между форматами — около 10,9 млн ₽ за дополнительные 51 м² (по медианам). То есть расчёт «за площадь» здесь явно в пользу большого дома, а расчёт «за минимальный чек» — в пользу маленького. Вилка внутри одного типа определяется блоком: трёхкомнатный дом площадью 118,1 м² в блоке 18 стоит 37 792 000 ₽ (320 000 ₽/м²), а в блоке 8 — около 43,1 млн ₽ (365 000 ₽/м²). Самые дешёвые по метру лоты: №175 и №176 в блоке 18 (118,1 м², 37 792 000 ₽, 320 000 ₽/м²); самые дорогие по метру — №188 (блок 19, 72,2 м², 32 490 000 ₽), №8 (блок 1, 67,2 м², 30 240 000 ₽) и №41 (блок 5, 66,4 м², 29 880 000 ₽) — по 450 000 ₽/м².

Где остаток

Четыре блока из девятнадцати проданы полностью: 6, 10, 11 и 14. Больше всего свободных домов в блоках 5 (8) и 8 (7). По секциям, на которые разбит квартал: в секциях 6, 7 и 8 по 7 свободных домов, в секции 4 — 6, в секции 5 — 5. Свободных лотов в одном блоке — от одного до восьми, поэтому выбор конкретного соседства (какой блок, какая секция) реально существует. Для каждого из 19 блоков загружен план этажа с контуром дома, у каждого из 182 домов есть своя планировка.

Кому подходит и что проверить

Подходит тем, кто хочет дом в черте Сочи с лесом вокруг и готов отказаться от первой линии: Пластунка — село в стороне от моря, вы платите за площадь и окружение, а не за минуты до пляжа. Второй сценарий — дом под управление оператора. Проверьте до сделки: форму договора (купля-продажа или ДДУ), право на землю под домом, границы участка, коммунальные подключения и режим доступа на территорию. В материалах: «Ипотека на таунхаус», «Приёмка таунхауса у застройщика», «Как проверить ДДУ».

Кому подходит и кому нет

Подходит семье, которой нужен собственный дом с мангальной зоной и парковкой, а море для неё не главное: Пластунка тихая и зелёная, но в стороне от побережья. Подходит и покупателю, который готов жить в квартале, где часть домов работает как отельные номера, и понимает, что режим соседей будет смешанным. Не подходит тому, кто хочет пешком ходить к морю или обходиться без автомобиля. Не подходит и тому, кто рассчитывает на готовый доход: схема сдачи в аренду в данных не раскрыта.

Как поступили бы мы

Начали бы с даты: попросили бы разрешение на ввод и график передачи для выбранного блока, потому что срок в карточке III квартал 2026 уже подходит или прошёл. Спросили бы, откуда берётся разница между 190 домами в описании и 182 в каталоге. Договор с оператором получили бы до задатка: что платит собственник, сколько ночей можно жить самому, как делится доход. Проверили бы право на землю, границы участка и точки подключения воды, света и канализации. Выбирая между блоками, сравнили бы планировки на планах этажей: цена одного и того же дома отличается по блокам, и причину надо узнать.