Подарили квартиру: почему налог платит одаряемый и во сколько обходится неродственное дарение в Сочи
Елена СоболеваОбновлено 2 августа 2026 г.
Коротко
Налог при дарении недвижимости платит тот, кто её получил, а не тот, кто подарил: даритель дохода не получает, а одаряемый получает вещь и вместе с ней доход в натуральной форме. Освобождение действует только внутри закрытого круга близких родственников и членов семьи: супруги, родители и дети, включая усыновителей и усыновлённых, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры. Список именно закрытый, и в нём нет тёти, дяди, племянников, двоюродных родственников, тёщи, свёкра, отчима без оформленного усыновления и гражданского супруга. Все они при получении подарка становятся налогоплательщиками. Налоговая база с 2020 года не обсуждается и не оценивается сторонами: это кадастровая стоимость объекта, внесённая в реестр и применяемая с первого января года, в котором совершено дарение. Написать в договоре символическую сумму нельзя — она ни на что не повлияет. Ставка с 2025 года двухступенчатая: тринадцать процентов в пределах базы два миллиона четыреста тысяч рублей и пятнадцать процентов с превышения; для налогового нерезидента — тридцать процентов. Одаряемый подаёт декларацию до тридцатого апреля следующего года и платит налог до пятнадцатого июля. В сочинских условиях, где кадастровая стоимость жилья высока, счёт легко переваливает за миллион, и именно поэтому вопрос «как передать недвижимость не близкому человеку» почти всегда решается не дарением.
Размер текста
Короткий ответ. Платит одаряемый, база — кадастровая стоимость, ставка 13 процентов до 2,4 миллиона базы и 15 процентов сверху. Освобождены только близкие родственники по закрытому перечню. Дарение постороннему человеку в Сочи — самый дорогой из способов передать недвижимость.
Кто платит и за что
Логика налога проста, хотя интуиции противоречит. Подарок — это доход того, кто его получил: человек стал богаче на стоимость квартиры, не потратив своих денег. Значит, у него возникает налоговая база. Даритель, наоборот, стал беднее, дохода у него нет, и налога тоже нет.
Исключение сделано для семьи, и сделано узко. Освобождаются доходы, полученные в дар от членов семьи и близких родственников: супругов, родителей и детей (включая усыновителей и усыновлённых), дедушек, бабушек и внуков, полнородных и неполнородных братьев и сестёр. Перечень закрытый, расширительному толкованию не подлежит, и в этом источник большинства неприятных открытий.
В него не входят: тёти и дяди, племянники и племянницы, двоюродные братья и сёстры, прабабушки и правнуки, тёща, свекровь, зять, невестка, отчим и пасынок без оформленного усыновления, а также партнёр в незарегистрированном браке. Все они платят налог со стоимости подарка.
Отдельно стоит запомнить про базу. С 2020 года она определена жёстко: кадастровая стоимость объекта, внесённая в реестр и применяемая с первого января года дарения; для объекта, поставленного на учёт в течение года, — стоимость на дату постановки. Никакая сумма, вписанная в договор, на расчёт не влияет. Что такое эта стоимость и откуда она берётся, разобрано в материале кадастровая стоимость квартиры.
Считаем на сочинском примере
Тётя дарит племяннице двухкомнатную квартиру в Хостинском районе. Кадастровая стоимость объекта на первое января 2026 года — 8 600 000 рублей. Родство есть, но близким по налоговым правилам оно не является.
Считаем налог. Первые 2 400 000 рублей базы облагаются по 13 процентов: 312 000 рублей. Оставшиеся 6 200 000 — по 15 процентов: 930 000 рублей. Итого 1 242 000 рублей, которые племянница обязана заплатить до пятнадцатого июля следующего года.
К этому добавляются расходы на оформление. С января 2025 года дарение недвижимости между гражданами удостоверяется нотариально всегда. Федеральный тариф — половина процента от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей; берём потолок 20 000. Региональный тариф нотариальной палаты в Краснодарском крае за такую сделку — ориентировочно 10 000–15 000 рублей. Плюс государственная пошлина за регистрацию перехода права. Итого около 40 000 рублей поверх налога.
Общая цена «бесплатного» подарка: примерно 1 282 000 рублей с человека, который получил квартиру и денег на руках не имеет. Это классическая ситуация, в которой одаряемый вынужден продавать полученное, чтобы заплатить налог за его получение.
Три законные развилки
Первая — продажа вместо дарения. Допустим, тётя владеет квартирой двенадцать лет. Минимальный срок владения давно истёк, значит, при продаже у неё налога не возникает вообще. Покупатель дохода не получает, налога у него тоже нет. Расходы сделки: нотариус, если он обязателен по основанию, и пошлина за регистрацию — суммарно в пределах нескольких десятков тысяч рублей.
Экономия по сравнению с дарением — те самые 1 242 000 рублей. Но у варианта есть жёсткое условие: расчёты должны быть реальными. Сделка без денег — притворная, она прикрывает дарение и может быть признана недействительной по иску любого заинтересованного лица, от наследников до кредиторов. Если деньги действительно передаются и потом возвращаются другим путём, это уже не наша рекомендация, а чужой риск. Как в принципе устроен выбор способа передачи, разобрано в материале как переписать квартиру на другого человека.
Вторая — цепочка через близких родственников. Тётя дарит квартиру своему брату — отцу племянницы, а брат дарит дочери. Оба дарения происходят внутри освобождённого круга, налога нет ни на одном шаге. Расходы: два нотариальных удостоверения и две регистрации, порядка 70 000–80 000 рублей.
Здесь тоже есть цена. Во-первых, при явной искусственности и коротком промежутке между сделками налоговая вправе оценить их как единую операцию и доначислить налог. Во-вторых, квартира на время оказывается в собственности промежуточного звена со всеми его рисками: банкротство, развод и раздел имущества, внезапное наследство, арест по долгам. Если между двумя дарениями что-то случится, конечный получатель останется ни с чем.
Третья — завещание. Наследование недвижимости налогом на доходы не облагается вообще, независимо от степени родства. Наследник платит только пошлину нотариусу: для наследников, не входящих в первую группу, это 0,6 процента стоимости имущества, но не более миллиона рублей. Считаем: 8 600 000 × 0,006 = 51 600 рублей плюс региональный тариф порядка 10 000. Итого около 62 000 рублей вместо 1 242 000.
Разница двадцатикратная, и это самый недооценённый факт в теме передачи недвижимости неродственникам. Плата за неё — время: право переходит только после смерти, завещание можно переписать, а часть имущества может уйти на обязательную долю. Развёрнутое сравнение — в материалах квартира в подарок или по завещанию и обязательная доля в наследстве.
Как считать в нетипичных случаях
Дарится доля. База — кадастровая стоимость объекта, умноженная на размер доли. Половина квартиры с кадастровой стоимостью 8 600 000 даёт базу 4 300 000 и налог 312 000 + 15 процентов с 1 900 000, то есть 285 000, итого 597 000 рублей. Механика самой сделки — в материале дарение доли в квартире.
Дарится дом с участком. Это два объекта, у каждого своя кадастровая стоимость, и базы складываются: прогрессия считается от общей суммы дохода за год, а не по каждому объекту отдельно. Подробности оформления — в материале дарение дома с участком.
Дарится апартамент. Никаких послаблений из-за нежилого статуса нет: правила те же, база та же, ставки те же.
Одаряемый — нерезидент. Ставка тридцать процентов со всей базы без ступеней: с тех же 8 600 000 это 2 580 000 рублей. Для курортного города, где значительная часть родственников живёт за границей, случай совсем не экзотический — смежная логика в материале продажа недвижимости нерезидентом.
Кадастровая стоимость не определена. Тогда база определяется по рыночной стоимости, подтверждённой отчётом оценщика. Это редкость, но случается с недавно образованными объектами.
Сочинская специфика
Первое — уровень кадастровой стоимости. В Сочи она выше, чем в большинстве регионов, и второй, пятнадцатипроцентный порог преодолевается почти любой квартирой: база 2,4 миллиона — это меньше однокомнатной. Практически все неродственные дарения в городе попадают в верхнюю ступень.
Второе — курортная модель владения. Недвижимость в Сочи часто покупается «на семью» и оформляется на того, кому удобнее, а потом переоформляется на фактического владельца. Каждое такое переоформление между неблизкими людьми — налоговое событие, и цепочка из двух-трёх шагов легко стоит дороже ремонта.
Третье — гражданские браки. Пары, живущие вместе годами без регистрации, для налогов посторонние люди. Передача доли в квартире партнёру облагается полностью, и об этом узнают, как правило, уже после подписания у нотариуса.
Четвёртое — апартаменты и доли в домах. В сочинском частном секторе широко распространено долевое владение домами на участках под жилищное строительство, и дарение долей между роднёй разной степени близости — обычная практика. Считать налог нужно по каждой доле, а не «по-семейному».
Пятое — последующая продажа. Подаренная квартира, проданная раньше минимального срока, даёт второй налог, и здесь важно, что расходами можно признать в том числе ранее уплаченный при дарении налог. Механика — в материале налог при продаже подаренной или унаследованной квартиры.
Мнение агентства REALTY 5
Наша позиция: дарение между неблизкими людьми почти всегда худший из доступных вариантов. Оно кажется простым и бесплатным ровно до момента, когда одаряемый открывает личный кабинет налоговой и видит там сумму, сопоставимую с годовым доходом.
Оценка основана на нашей практике сопровождения сделок в Сочи: клиенты приходят к нам уже после подписания договора дарения и спрашивают, как теперь быть, — а вариантов на этой стадии остаётся немного, и все они хуже тех, что были до подписания.
Кому особенно важно: тем, кто планирует передать квартиру племянникам, гражданскому супругу, друзьям или дальней родне; семьям, где недвижимость исторически оформлена «не на того»; владельцам с родственниками за границей. Кому проще: тем, кто передаёт жильё внутри прямой линии родства — детям, родителям, супругу, внукам, братьям и сёстрам: у них налога нет вовсе.
Как поступили бы мы: до похода к нотариусу выяснили бы точную кадастровую стоимость объекта и посчитали налог. Если сумма значима, обсуждали бы завещание как способ, дающий двадцатикратную экономию, и продажу с реальными расчётами как способ передать право прямо сейчас.
Чего избегать: искусственных цепочек дарений «через маму» с интервалом в неделю. Экономия здесь не гарантирована, а промежуточный собственник — это реальный риск потерять объект целиком.
Марина Ковалёва, руководитель отдела сопровождения REALTY 5. По состоянию на 2 августа 2026 года.
Нет. Перечень освобождённых от налога закрыт: супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры. Дяди, тёти, племянники, двоюродные братья и сёстры, свойственники в него не входят и платят налог на общих основаниях.
Можно ли указать в договоре дарения низкую стоимость, чтобы уменьшить налог?+
Нет, это ничего не даёт. Налоговая база при дарении недвижимости определяется по кадастровой стоимости объекта, а не по цифре в договоре. Указанная сторонами сумма на расчёт налога не влияет вовсе.
Даритель платит какой-нибудь налог?+
Нет. Он ничего не получает, поэтому дохода у него не возникает и декларировать нечего. Единственное исключение из логики — расходы на нотариальное удостоверение, которые стороны делят по договорённости, но по общему правилу их несёт тот, кто обращается к нотариусу.
Что будет, если не подать декларацию и не заплатить?+
Сведения о переходе права поступают в налоговую из реестра автоматически, поэтому расчёт всё равно будет произведён. К налогу добавятся штраф за непредставление декларации, штраф за неуплату и пени за каждый день просрочки. Дожидаться требования смысла нет: суммы растут, а сам налог никуда не денется.
