Продажа апартаментов и налог: пять лет вместо трёх, вычет 250 тысяч и ловушка для тех, кто сдавал
Елена СоболеваОбновлено 2 августа 2026 г.
Коротко
Апартамент — нежилое помещение, и весь набор налоговых поблажек, которые владельцы квартир считают само собой разумеющимися, к нему не применяется. Минимальный срок владения, после которого продажа полностью освобождается от налога, для апартаментов всегда пять лет: сокращённого трёхлетнего срока для наследства, дарения от близких родственников, приватизации и единственного жилья здесь не существует, потому что все эти правила закон адресует жилым помещениям. Имущественный вычет тоже другой — двести пятьдесят тысяч рублей как по любому иному имуществу вместо миллиона, который применяется к квартирам и домам. Вместо вычета можно уменьшить доход на подтверждённые расходы на покупку, и это почти всегда выгоднее, но требует сохранённого договора и платёжных документов. Действует и правило кадастровой стоимости: если в договоре указана цена ниже семидесяти процентов кадастровой стоимости объекта, налог считают от расчётной величины, а не от того, что написано в договоре. Ставка с 2025 года двухступенчатая — тринадцать процентов в пределах налоговой базы два миллиона четыреста тысяч рублей и пятнадцать процентов с превышения; нерезидент платит тридцать процентов со всей суммы. И есть отдельная ловушка, о которой узнают позже всех: если апартамент использовался в предпринимательской деятельности, освобождение по сроку владения не работает вообще, при любом сроке, а имущественный вычет не предоставляется. Для курортного апартамента, который годами сдавался через управляющую компанию, это не теоретический риск.
Размер текста
Короткий ответ. Пять лет владения вместо трёх, вычет 250 тысяч вместо миллиона, правило семидесяти процентов кадастровой стоимости и ставки 13 и 15 процентов. Расходы на покупку почти всегда выгоднее вычета. Использование в бизнесе снимает освобождение целиком.
Почему у апартаментов всё иначе
Налоговый кодекс не знает слова «апартамент». Он знает жилые помещения и всё остальное. Ровно из этой развилки растут все различия: льготы по продаже недвижимости написаны под жилые помещения, а апартамент по документам — нежилое помещение, независимо от того, что в нём кухня, ванная и спальня.
Следствий три. Первое: минимальный срок владения, после которого налога нет вовсе, для апартаментов равен пяти годам всегда. Ни наследование, ни дарение от близкого родственника, ни приватизация, ни отсутствие другого жилья этот срок не сокращают — все эти основания закон адресует именно жилым помещениям.
Второе: имущественный вычет для апартамента — двести пятьдесят тысяч рублей, как для гаража, машиноместа или автомобиля. Миллион, к которому привыкли продавцы квартир, здесь не работает.
Третье: правило кадастровой стоимости работает так же, как для жилья. Если цена в договоре ниже семидесяти процентов кадастровой стоимости объекта на первое января года продажи, доходом признаётся эта расчётная величина. Занижать цену в договоре ради налога бессмысленно — считать будут не по договору.
Общий контекст формата, если он нужен, разобран в материале апартаменты в Сочи, а ежегодный налог на имущество — совсем другая история, и она в материале налог на апартаменты в Сочи.
Считаем на конкретном объекте
Апартамент 46 квадратных метров в комплексе на территории Сириуса. Куплен у застройщика в 2023 году за 9 200 000 рублей, продаётся в 2026-м за 14 500 000. Срок владения — три года, то есть меньше пяти: налог возникает.
Проверяем кадастровое правило. Кадастровая стоимость объекта на 1 января 2026 года — 12 800 000 рублей, семьдесят процентов от неё — 8 960 000. Цена договора 14 500 000 больше этой величины, значит, доход берём по договору.
Сценарий первый: договор покупки сохранён. Уменьшаем доход на подтверждённые расходы: 14 500 000 − 9 200 000 = 5 300 000 рублей налоговой базы. Считаем по ступеням: 13 процентов с первых 2 400 000 — это 312 000 рублей; 15 процентов с оставшихся 2 900 000 — это 435 000 рублей. Итого к уплате 747 000 рублей.
Сценарий второй: документов о покупке нет. Такое бывает чаще, чем кажется: объект получен по дарению не от родственника, унаследован, куплен через цепочку переуступок с потерянными бумагами. Применяем вычет 250 000 рублей: база 14 500 000 − 250 000 = 14 250 000 рублей. Налог: 13 процентов с 2 400 000 — 312 000; 15 процентов с 11 850 000 — 1 777 500. Итого 2 089 500 рублей.
Разница между сценариями — 1 342 500 рублей. Это цена папки с договором долевого участия, актом и платёжным поручением, которую многие выбрасывают через год после сделки. Никакая другая налоговая оптимизация в этой ситуации столько не приносит.
Для сравнения, та же цена, но квартира. Квартира за 14 500 000, купленная в 2023-м, единственное жильё, три года владения — налога нет вообще. Разрыв с апартаментом в первом сценарии — 747 000 рублей, во втором — больше двух миллионов. Ровно эту разницу инвесторы забывают заложить в доходность, когда сравнивают форматы: доходность апартаментов в Сочи.
Ловушка предпринимательского использования
Теперь самая неприятная часть. Правило звучит так: если объект использовался в предпринимательской деятельности, освобождение по сроку владения не применяется при любом сроке, а имущественный вычет не предоставляется. Для жилых домов и квартир из этого правила сделано исключение — их продажа освобождается по общим срокам даже после сдачи в аренду. Для нежилых помещений исключения нет.
Практический смысл: владелец апартамента, который восемь лет сдавал его как индивидуальный предприниматель, при продаже не получает ни освобождения по пятилетнему сроку, ни вычета в 250 тысяч. Если предпринимательский статус действует, доход от продажи, как правило, попадает в его налоговый режим — например, в упрощённую систему. Если предприниматель снялся с учёта незадолго до продажи, это не лечит проблему автоматически: инспекция смотрит на историю использования объекта, а не только на текущий статус.
Отдельно про самозанятость. Доходы от продажи недвижимости прямо исключены из объекта налога на профессиональный доход, поэтому продажа в любом случае идёт через обычный НДФЛ. При этом статус самозанятого не создаёт той же презумпции предпринимательского использования, что статус ИП, и это одно из практических преимуществ режима для владельца одного-двух объектов. Сравнение режимов — в материале НПД, УСН или патент для арендодателя, а конкретика по самозанятости — в материале самозанятость для сдачи квартиры.
Сочинская специфика
Первое — доля формата на рынке. В Сочи апартаменты составляют значительную часть предложения, особенно в Имеретинской низменности, Сириусе и горном кластере. Для многих покупателей это первый в жизни нежилой объект, и налоговые отличия становятся сюрпризом на выходе из инвестиции, а не на входе. Как этот выход планируют, разобрано в материале как выйти из инвестиции в недвижимость.
Второе — управляющие компании. Курортный апарт-отель почти всегда предполагает договор с оператором и участие в гостиничной программе. Чем плотнее объект встроен в отельную загрузку, тем выше вероятность, что при продаже налоговая посмотрит на историю использования. Что именно подписывается с оператором, разобрано в материалах договор с УК апарт-отеля и можно ли самому сдавать апартаменты.
Третье — кадастровая переоценка. Кадастровая стоимость в Сочи пересматривается, и вместе с ней двигается порог семидесяти процентов. Объект, который вчера продавался «по договору», после переоценки может попасть под расчётную базу — проверять стоит перед сделкой, а не после: кадастровая переоценка 2026.
Четвёртое — нерезиденты. Значительная доля владельцев курортных апартаментов проводит за границей больше половины года. Утрата статуса налогового резидента меняет ставку на тридцать процентов со всей суммы дохода, без вычетов и без учёта расходов; подробности — в материале продажа недвижимости нерезидентом.
Пятое — переуступки. Сочинский рынок апартаментов активно торгуется на стадии строительства, и после двух-трёх переуступок документы о фактических расходах теряются или оказываются оформлены на другое лицо. Именно эти сделки дают самые тяжёлые налоговые последствия при последующей продаже.
Что сделать заранее
Первое — собрать досье на объект в день покупки: договор, все дополнительные соглашения, акт, платёжные документы, справка банка о поступлении средств застройщику. Хранить всё время владения плюс три года после продажи.
Второе — считать налог до выхода в рекламу, а не после аванса. Разница между продажей в четвёртый и в пятый год владения — это вся сумма налога, и иногда подождать несколько месяцев выгоднее любой скидки покупателю.
Третье — привести в порядок историю использования. Если объект сдавался, стоит заранее разобраться, как это оформлялось и что об этом знает налоговая, а не выяснять это в момент, когда деньги уже получены.
Четвёртое — проверить кадастровую стоимость и сопоставить её с планируемой ценой. Если цена ниже семидесяти процентов кадастровой, у сделки появляется скрытая налоговая наценка.
Мнение агентства REALTY 5
Наша позиция: налог при выходе — это часть цены апартамента, и считать его надо в момент покупки, а не продажи. Инвестор, сравнивающий апартамент и квартиру только по цене метра и обещанной доходности, сравнивает половину картины.
Оценка основана на нашей практике сопровождения продаж апартаментов в Сириусе, Имеретинке и Красной Поляне: у продавцов с полным пакетом документов о покупке налог укладывался в сотни тысяч, у тех, кто получил объект без подтверждённых расходов, — уходил за два миллиона при той же цене продажи.
Кому особенно важно: владельцам апартаментов, купленных менее пяти лет назад, инвесторам с горизонтом выхода два-три года, тем, кто сдаёт объект через оператора, и всем, кто получил апартамент по наследству или в дар. Кому проще: владельцам квартир с трёхлетним сроком и единственным жильём — у них правила заметно мягче.
Как поступили бы мы: перед выходом на рынок сверили бы дату регистрации права с пятилетним рубежом, подняли бы документы о расходах и посчитали налог в двух сценариях. Если до пятилетия остаётся меньше полугода, обсуждали бы с собственником отложенную продажу — экономия обычно перекрывает любые сезонные колебания цены.
Чего избегать: занижения цены в договоре. Правило семидесяти процентов кадастровой стоимости делает это бесполезным для налога и опасным для сделки: при её оспаривании покупатель вернёт себе только то, что написано в договоре.
Елена Соболева, юрист по сделкам REALTY 5. По состоянию на 2 августа 2026 года.
Правило единственного жилья с трёхлетним сроком к апартаментам применяется?+
Нет. Сокращённый минимальный срок владения закон связывает с жилым помещением или долей в нём, а апартамент юридически жилым помещением не является. Даже если человек в нём фактически живёт и другого жилья у него нет, для налога это нежилое помещение с пятилетним сроком.
Что выгоднее — вычет 250 тысяч или расходы на покупку?+
Почти всегда расходы: разница между ценой покупки и ценой продажи существенно меньше самой цены продажи. Вычет в 250 тысяч спасает только в двух случаях — когда объект достался бесплатно и подтверждать нечего либо когда цена продажи символическая. Поэтому договор покупки и платёжные документы стоит хранить всё время владения.
Апартамент сдавался через управляющую компанию апарт-отеля. Это предпринимательская деятельность?+
Вопрос решается по фактическим обстоятельствам, а не по названию договора. Систематическая сдача с целью извлечения прибыли, статус ИП, учёт объекта в деятельности и характер помещения — всё это налоговая рассматривает в совокупности. Сдача через оператора по договору доверительного управления с гостиничной загрузкой выглядит для инспекции гораздо ближе к бизнесу, чем разовая аренда соседям.
Самозанятый арендодатель платит с продажи налог на профессиональный доход?+
Нет. Доходы от продажи недвижимости прямо исключены из объекта налога на профессиональный доход, поэтому с продажи платится обычный НДФЛ. При этом сам по себе статус самозанятого не приравнивает объект к используемому в предпринимательской деятельности так однозначно, как статус ИП, — и это одно из практических преимуществ режима.
