Аннуитетный и дифференцированный платёж по ипотеке: что выбрать в 2026

Аннуитетный и дифференцированный — два способа расчёта платежей по ипотеке. Аннуитетный платёж одинаковый каждый месяц весь срок: сначала в нём преобладают проценты, потом основной долг. Дифференцированный платёж уменьшается со временем: тело кредита гасится равными частями, а проценты начисляются на остаток, поэтому первые платежи самые большие, а дальше нагрузка падает. По переплате дифференцированный обычно выгоднее (меньше процентов за весь срок), но требует бóльшего дохода в начале из-за высоких первых платежей. Аннуитетный удобнее по нагрузке (ровный платёж, легче планировать бюджет и получить одобрение) и потому чаще предлагается банками — многие банки вообще дают только аннуитет. При досрочном погашении разница между схемами частично сглаживается. Мы советуем: если банк даёт выбор и ваш доход позволяет тянуть большие первые платежи — дифференцированный сэкономит на переплате; если важна предсказуемость и максимальная сумма одобрения — аннуитет. Но на практике выбор часто ограничен тем, что предлагает конкретный банк, поэтому уточняйте это заранее.